[小学教育]第一章 房地产与房地产估价概述.pptVIP

房地产估价 引言 引言－房地产估价研究背景 房地产估价的定义 关于房地产估价的称呼，美国大多称为real estate appraisal；英国大多称为property valuation；日本和韩国称为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定；中国台湾地区大多称为不动产估价，也有称为不动产鉴定或不动产鉴价；中国香港地区通常称为物业估价或物业估值。中国内地有人称为房地产评估，但这种叫法不够确切，因为评估一词的含义很广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、功能、投资风险评估，甚至可以包含房地产制度政策评估等等，所以，称为房地产价值评估，或者简称房地产估价，要更准确一些。 房地产估价——是指专业的房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用适当的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。 （2）房地产相邻关系的限制 相邻关系是指相邻各方对各自所有或使用的房地产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。从义务方面来讲，相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制 。 在现实中，主要存在如下两类相邻关系： ①通风、采光、排水、排污、噪音的相邻关系； ②险情危害的相邻关系。 （3）土地使用管制 从土地使用管制来看，世界上几乎所有的国家和地区对土地使用都有或多或少的限制。对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。例如，城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积率等的规定。  几个重要概念 建筑高度：又称建筑限高，是指地块内允许的建筑(地面上)最大高度限制 ； 建筑密度：又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建设用地面积的比率； 容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建设用地面积的比值。 例子 某宗土地面积为1000m2 ，其上建筑物的基地面积为700m2，建筑物层数为8层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土地的容积率为多少？建筑密度为多少？ 如果建筑物的各层建筑面积均相同，则有 容积率 ＝ 建筑密度 X 建筑层数 注意：在城市规划上，地下建筑面积通常不计容积率 对一宗土地的基本认识 （1）位置 ； （2）面积； （3）四至； （4）形状； （5）地形、地势； （6）周围环境； （7）利用状况； （8）产权状况； （9）土地使用管制； （10）地质条件； （11）基础设施完备程度和土地平整程度； （12）其他。 房地产中对建筑物的基本认识 在房地产估价中建筑物包括房屋和构筇物两大类 ，房屋和构筑物之间的区别主要有两点： ①人们是否直接在内进行生产或生活活动； ②是否有门、窗、顶盖。 对建筑物的基本认识 （1）位置 ； （2）面积； （3）层数和高度； （4）结构； （5）设备； （6）层高或净高； （7）空间布局； （8）装饰装修； （9）外观； （10）建成日期； （11）利用状况； （12）维修养护情况及完备程度； （9）产权状况； （10）公共服务设施完备程度； （11）其他。 几个重要概念 房屋建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑 。 房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面