土地估价有关问题分析（邹晓云）教学幻灯片讲义.pptVIP

5、集体建设用地政策的改变，对国有土地市场价格有何影响？ 整体上看，不会上涨，会降低国有土地价格，但是不是突然的，一些关键性区域不会有影响。 供给总量增加。 竞争减缓，取得成本会降低。 6、集体土地政策、管理部门如何调整？ 具体的政策正在紧张制定之中。 管理部门不会有大的调整，统一管理，一个体系。 7、集体建设用地如何评估？ 与国有土地估价思路和方法基本一致，只是权利的限制和市场条件不同而参数的取值有些区别。 收益问题、还原率问题 案例的类型、情况修正的幅度 不动产价格 税费问题、交易成本问题 取得成本问题，开发成本、增值幅度问题等。 8、无证的工业用地，被法院裁定给抵押银行，如何评估？ 合法无证？查实产权情况，正常评估，说明情况。 非法无证？建议不要评估。但是可以出具一个意见书，说明情况。或者对其投入的成本进行一个估算。 9、拆迁中，沿海滩涂、养殖池如何估价？ 成本原则估价。 成本法： 承包成本 开发投入 经营损失 适当的利息利润 养殖物的补偿 承包期很重要。 可以使用标准。 土地估价有关问题分析 中国土地勘测规划院 邹晓云 xyhecy@ 010一、十七届三中全会后农村土地政策走向 二、面对金融危机对土地估价的思考 三、集体建设用地估价有关问题 四、估价报告写作有关问题 一、十七届三中全会后农村土地政策走向 目标：保护农民利益 促进经济发展 农地 完善承包权 承包权稳定 承包期延长 规范承包权流转 转包、入股，转让、抵押？ 农村集体建设用地 允许商业、旅游、工业开发流转等，禁止房地产开发 宅基地禁止买卖 小产权房禁止买卖 意义： 农地流转： 土地适当集中耕种，提高效率 吸引资本进入农村，促进发展 人口向非农业转移，提高农村经济收入 集体建设用地流转： 打破城乡土地市场界线，形成竞争 城乡一体化建设 发展乡镇经济 对估价行业的需求 农地方面： 租金、入股作价、价格咨询、各种补偿； 基准地价、市场价格监测、仲裁等 集体建设用地方面： 转让价、租金、抵押、入股作价、投资咨询、各种补偿； 基准地价、价格监测、仲裁等 规划 农地不能真正流动的原因 市场化的环境：投资需求、流动障碍、市场条件（资本垄断性圈地导致政治风险） 权利倒置 ：承包权、集体所有、行政权 缺乏真正的变革内力 ：人均地少、土地价值低、特殊的管理体制 二、面对金融危机对土地估价的思考 现象： 房地产市场价值降低、银行资产缩水 土地招拍挂价格大幅降低、退地、流标、底价成交 泡沫如何产生？ 需求被高估 、购买力被高估， 供给紧缺的假象（相对紧缺－制造需求（次贷）、垄断） 导致房价、地价被高估 怎么办？ 重新认识市场价值： 时间上足够长，稳定；区域上足够大，平均的；类型上足够多，均衡） 重视估价目的对价值的影响： 抵押必须保守（现实正好相反）； 买卖交易、改制、入股等都应该有所区别（现实中一样） 最重要的是： 我们应该具有风险意识、明白社会角色的责任 三、集体建设用地估价有关问题 集体建设用地： 企业用地（自用、出租、合营、入股、转让） 宅基地（包括小产权房） 集体建设用地特点： 不合规划 没有最有效利用 流通性差（与国有不对等） 权利复杂（处置权受集体限制、不规范） 市场不公开，竞争不完全 特别注意： 采用正常方法估价，不能简单按照国有土地价格减去出让金 可以采用制订集体建设用地基准地价 使用收益还原法时，还原利率要考虑风险因素 取得成本要相对低一些 开发时增值率要低一些 受流转范围限制，市场竞争低一些 供给丰富一些，竞争少一些 使用范围小，需求少，竞争少一些 四、估价报告写作有关问题 1、估价目的 基本内容：说明估价行为什么而作，包括为谁而作、为什么经济行为而作、发挥什么具体作用，其中： ●谁，经济行为主体，如，被授权经营的国有企业、抵押中的银行等（不能简单认为是委托方，很多时候并不与委托方一致） ●经济行为，如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等 ●具体作用，具体指估值在经济活动中的效力，如，价值参考、价值依据、价值鉴证等。 另外，可以适当说明经济活动的背景，以及有关文件等。 容易出现的错误： ●估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的； ●出现两个估价目的； ●表述不清、混乱。 2、估价依据 基本内容：说明估价行为的依据，包括，法律政策依据、技术依据、估价对象鉴别依据、现场调查资料等 容易出现的错误： ●头重脚轻，一般性法律政策太多，估价对象方面的太少 ●少项、不全 ●涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期 ●法律及政策调整后没有更新 ●缺乏针对性