苏州河畔地产项目市场推广方案---房地产市场营销策划方案教学幻灯片讲义.pptVIP

* 开盘期：现金大派送：选择星期六、日，每隔一小时派送10个红包，10-100元/包，客户自行抽取抽奖：上门来的客户皆可以参加以转盘的形式抽奖，领取一份礼品或现金（2元-10元不等）第一次上门客户现场下定可获额外礼品---微波炉一台或同等价值物品 热销期：赠送业主优惠套票，如电影票优惠券等，突出项目的配套优势。现场抽奖活动（奖品为家电） * 持续期：重复前期举办的费用低、效果好的公关活动。现场抽奖活动（奖品为家电） 2、户外·市区广告牌·现场广告牌3、DM·夹报或组织人员派发 * DM单 * DM单 * 导示牌 * 实景展示 导示牌 户外广告 * 目的：　在既定的销售目标和时间内，形成整体营销推广整体战略，根据整体战略指定每阶段战役和具体战术。（一）战略 在各个销售阶段形成阶段性重点，对整个销售期形成一个个的冲击波。 始终保持市场高度关注 不断制造热点，维持市场热度 产品和促销可以不断适机调整 予人热销、人气旺的印象 六、推盘节奏 * （二）战役：　波峰行动：根据销售情况制定各个战役销售周期，在总的销售时期中形成阶段性销售高潮。　我司认为必须先具备如下条件； 项目良好的综合素质和价格优势。 合理的、有效的广告推广力度和极为吸引人的、较轰动的平面广告设计。 销售大厅包装非常煽情。 素质较高的销售队伍。 * （三）各销售阶段操作细则（1）公开咨询期1、出售VIP卡（3000元） 　1）对象：所有团体客户和所有零散客户　2）出售VIP卡的理由：不能签定合同，要留住真正感兴趣的客户必须收取定金，为了合理回避法律政策，以出售卡的形式收取客户诚意金，并以优惠方式留住客户。 　3）客户购卡的理由：A．真正喜欢房子的客户并不在意给3000元定金 * B．购卡后有真正的实惠，可以获得优惠，而且购卡金额可以计入房价，还可以退还。真正有意向的客户会很看中这些实惠。C．严格规定只有购卡后才能在公开发售时优先选取房号，并且运用销售技巧让客户感觉卡已售出很多，不买卡就得等待众多已购卡客户选好房后才能选择剩下的单位，以此促使客户确定购买意向。D．不能选定房号，3000元买一张卡，还可以有其他一些权益，花钱还是买了实在的东西而不是空有一个选房权利。 * 2、操作细则 针对零散客户 ◎除了价格以外，所有关于项目的情况全部向客户公开，如客户问及价格，对他们的答复是：价格目前还未确定，大概为：如现在买了卡，会有优惠……不公布价格客户会不会接受？ 大多数客户买房一定会货比三家，他们对该区域的价格是大致了解的，客户第一考虑的是项目的综合质素，告知他一个大概范围已经足够。 真正价格公布时，如果低于他的预计，会让客户有意外的惊喜，让他更有物超所值的感觉，更能促进他们的购买欲。 * 市场推广方案 二零零七年十月二十八日 * 目录 一、项目分析………………………………………03 二、目标人群………………………………………16 三、总体市场战略…………………………………22 四、通路策略………………………………………25 五、推广策略………………………………………28 六、推盘节奏………………………………………37 七、销售执行………………………………………50 八、结束语…………………………………………57 * 一、项目分析 “苏州河畔”是什么？ * “苏州河畔”是什么？ ——“苏州河畔” 大环境分析： 1、行业趋势： 随着萍乡市房地产业开发的不断发展，开发较早的金山角区域已经成熟；城东、城西、城北地产开发渐渐启动； 广夏、云露、广恒等成熟开发商品牌效应呈强劲之势； * 2、金融环境： 国际环境较稳定，确保了国内经济持续稳定发展，为房地产创造了有利环境； 房地产利好政策不断完善，进一步刺激房地产市场； 萍乡市国民生产总值和常住人口快速增长； 城北片区发展势头良好； * 3、竞争事态： 因项目地处金山角，也属于城北片区，因地理位置的差异，与市中心楼盘无直接竞争；项目的直接竞争者是北面的四季花城、玉湖新城、星洲世家、景泰·星湖湾、东面的圣淘沙·骏园以及美地世纪新城等楼盘。其中，“玉湖新城”因楼盘品质较高，市场关注度也较高。 * 四季花城：总建筑面积17万平方米，多层均价为1798元/平方米，以500米景观长廊组成小区环境，楼盘优惠幅度较大，一般在95~97折，该楼盘宣传力度和销售力度欠缺，目前销售情况不良好； 玉湖新城：总建筑面积125万平方米，容积率1.7，建筑类别以多层和小高层为主，多层均价为2000元/平方米，该楼盘自然环境好，品质高，在萍乡属于高档次楼盘，适宜居家，但价格过高，消费者对该区域现定的价格难以接受； * 星洲世家：总建筑面积约