【商业地产-DOC】重庆江津区东部新城B5地块调查报告.docVIP

重庆江津区东部新城B5地块 调查分析（简要稿） 一、区域认知 1、背景 ? ?江津东部新城项目是在江津人民政府“以地引资”、“以开发带发展”的背景下，由重庆渝西半岛实业有限公司投资3.2亿元修建长江几江河段（东段）防洪护岸工程，开发防洪堤后方2.4平方公里土地基础上进行严密的市场调研和定位做出的科学决策。江津东部新城项目的开发将极大的改变城市区域环境，改善居住环境，提高居住质量，实现一个项目改善一个区域的理想。也使重庆原有国有军工企业通过地块整合，资产置换，实现产业升级，改善经营发展状况。“江津东部新城”位于重庆江津区东部，北临长江，西至车渡码头，东邻贾坝坨码头，南接重庆江津经济技术开发区，占地2.4平方公里，是迄今为止规模最大的房地产开发项目。通过规划建设中的重庆外环高速公路江津长江二桥至重庆市中心渝中区解放碑仅45公里，至九龙坡区中心杨家坪仅30公里，连通的过江大桥西有江津长江大桥，南邻国家级风景区-----四面山仅80公里，及未来通达重庆市主城区轻轨六号线的建成，极大加强了该项目与重庆市内各区域的交通联系。 4、房地产开发 （1）横向发展状况 沿滨江路土地已基本出让完毕，大部分土地依托着先天的江景资源，先一步面市，促使滨江大道房地产开发如火如荼。 沿鼎江大道由于可供应开发的土地比较少，区域内大部分土地规划未政府行政用地，除水木年华和骑龙山庄和一些事业单位的集资房外，房地产未能向体育馆方向进一步延伸。 沿中央大道可供应的土地最多，但整体开发建设比较缓慢，主要是由于中央大道未能通车，道路未完全铺设，相应的市政配套不能及时更进，直接影响着中央大道两侧的房地产开发。 （2）横向发展状况 幸福大道是整个东部新城房地产开发的分水岭； 西侧房地产成片开发，经过短短4、5个月时间发展变化，从去年江津房交会（2007年2月10日），使得西侧板块房地产开发达到了一个新的热潮，成为整个江津区领导者，促使江津区购房者的眼球被本区域所引导。 东侧房地产土地开发状况与西侧形成了鲜明的对比，区域内除去少量的滨江楼盘初露头角外，大部分的已购买土地并未面市。区域现阶段由于市政配套的原因，还有成片的土地可购买进行开发。 附:挂牌出让宗地位置基本情况及规划指标要求。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　（单位:平方米、万元） 序号 编号 地块 位置 用地 面积 用途 年限 容积 率 建筑 密度 绿化率 起始价 保证金 1 东部新城A6-1 滨江路东段 57040 城镇混合住宅 商40 住50 ≤2.5 ≤30% ≥35% 5357.625 1200 2 东部新城A6-2 滨江路东段 58079 城镇混 合住宅 商40 住50 ≤3.0 ≤35% ≥30% 5697.3 1200 3 东部新城B5 滨江路东段 75239 城镇混 合住宅 商40 住50 ≤2.0 ≤35% ≥30% 6742.7775 1200 　　 2、房地产市场调查 （1）东部新城地块基础资料 地块编号 用地性质 配套公共设施 容积率 限 高 绿地率 （%） 建筑密度（%） A1 住宅用地 位于城市主干道交汇处，东面主干道接江津长江二桥、重庆轻轨五号线、重庆外二环高速路、渝滇高速路 居委会、幼托 卫生站 、居民活动场地 地块四周边长分别为：东277米、南411米、西256米、北448米　地块四周道路宽度为：东40米、 南40米、 西22米、 北44米地块四周坡度分别为：东0.9、　南0.3、　西2.0、　北0.8 2.0 36M以下 30~35 30~35 A2 住宅用地小区公园用地 小学用地 位于主干道交汇处，北面朝向长江，临滨江路地块长度为 520米。东面主干道接江津长江二桥、重庆轻轨五号线、重庆外二环高速路、渝滇高速路。临滨江路地块长度为520米居委会、幼托 老年活动场室 文化室、居民活动场地 地块四周边长分别为：东520米、南448米、 西427米、北520米地块四周道路宽度为：东40米、 南44米、西22米、 北27米地块四周坡度分别为：东3.1、　 南0.8、　　西2.9、　　北0 2.0 36M以下 35 30 A3 住宅用地 商业金融用地 小学用地 南、西面为商业金融区，商业金融地块范围大，商业气氛浓厚，北面朝向长江，临滨江路地块长度为260米居委会、幼托 社区管理、居民活动中心 地块四周边长分别为：东427米、南256米、西345米、北260米 地块四周道路宽度为：东22米、 南44米、 西30米、 北27米地块四周坡度分别为：东2.9、　 南0.3、　 西3.5、　 北0 0.8~3.5 80M以下 30 35~40 A4 住宅用地 商业金融用地 东面、南面为商业金融区，商业气