【同策】南汇莱茵美墅项目营销策划报告（完稿）116P.ppt

双拼别墅定价法：市场比较法 步骤一 参考别墅项目确认 步骤二 参考别墅项目价格修正 步骤三 可比项目之间权重影响系数对比 步骤一 参考别墅项目确认 步骤二 参考别墅项目价格修正 步骤三 可比项目之间权重影响系数对比 项目双拼别墅价格 双拼别墅项目定价策略 双拼定价 区域双拼别墅项目分布 沪南公路 本案 南 六 公 路 花源湾别墅 南瑞别墅 ? 南瑞别墅 双拼定价 ? 花源湾别墅 16000 20000 2 250-300m 双拼 南瑞别墅 12500 14000 2 195-261m 双拼 花源湾别墅 修正后参考价格 2 (元/m ) 项目报价 2 (元/m ) 主力成交面积段 产品形态 项目名称 修正原则： 花源湾别墅目前报价14000元/m2，08年以来市场成交均价为12000-13000元/m2 南瑞别墅目前报价20000元/m2，包括地下室面积，调整至地上建筑面积价格为16000元/m2 区域双拼别墅价格修正 双拼定价 90.96 91.18 100 合计 3.42 95 3.60 80 4.5 科技运用 8.45 115 7.35 105 7 附加值 6.48 90 7.20 80 9 户型功能 4.32 90 4.80 80 6 立面 4.68 90 5.20 80 6.5 建筑品质 产品属性 3.84 80 4.80 80 6 服务 5.76 120 4.80 80 6 景观 5.13 95 5.40 90 6 项目配套 5.29 115 4.60 115 4 建筑体量 5.51 105 5.25 105 5 品牌效应 4.49 105 4.28 95 4.5 地块条件 项目属性 5.80 105 5.53 85 6.5 环境资源 4.50 100 4.50 100 4.5 基础设施 5.00 100 5.00 100 5 生活配套 5.87 95 6.18 95 6.5 交通条件 7.00 100 7.00 100 7 板块形象定位 5.42 95 5.70 95 6 环线价值 区位属性 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 南瑞别墅 花源湾别墅 权重 细项标准 类别 项目权重对比 双拼定价 双拼产品单价区间 花源湾别墅 南瑞别墅 12500 91.18 13710 16000 90.96 17591 均价 权重系数 实际参考价格 本项目参考价格 15650 项目双拼别墅参考单价均值： 15600元/m2 双拼定价 190-195 60 11520.81 叠加 205-210 46 9526.99 联体 235-240 18 4284.53 双拼 270-320 31 9193.33 独栋 面积段 2 (m ) 户数 总建筑面积 2 (m ) 产品线 双拼产品总价区间 项目双拼别墅参考总价区间： 360- 380万 双拼定价 联体别墅定价法：产品价格经验值系数折算 根据实践操作经验，一般项目中双拼别墅与联体别墅单价比值为1.1-1.3，在 此取中间值1.2，则： 双拼别墅参考单价：15650元/m2 单价比值：双拼/联体 = 1.2 项目联体别墅单价区间：13042元/m2 项目联体别墅参考单价均值： 13000元/m2 联体别墅单价区间 联排定价 190-195 60 11520.81 叠加 205-210 46 9526.99 联体 235-240 18 4284.53 双拼 270-320 31 9193.33 独栋 面积段 2 (m ) 户数 总建筑面积 2 (m ) 产品线 联体别墅总价区间 项目联排别墅参考总价区间： 265- 275万 联排定价 叠加别墅定价法：跑量产品，控制总价 190-195 60 11520.81 叠加 205-210 46 9526.99 联体 235-240 18 4284.53 双拼 270-320 31 9193.33 独栋 面积段 2 (m ) 户数 总建筑面积 2 (m ) 产品线 ? 项目叠加产品处于隔河的B7地块，作为稀释容积率产品，占本案总体量的33%，基于所处地块 位置的劣势及产品的体量，建议在实际销售中采用总价控制的策略，以保证该产品线迅速跑量。 ? 同时从区域市场客户对价格的接受度研究发现，该类产品的单价以10000元/m2为价格门槛。 综合以上分析，