【合富辉煌】龙泽地产金领时代项目营销定位报告149P（二）.pptVIP

（Part2）商业售卖模式 价值最大化的商业盈利策略 降低进入市场后的消耗风险 1、销售模式选定 带租约销售 + 三年返租冲首付 + 三年后可原价回购 营销模式特点分解： 1、带租约销售保证投资者利益，给到市场信心； 2、三年返祖冲抵首付款，通过合适操作不会损失开发商利润，但是会减小投资门槛； 3、三年后原价回购，给到投资市场信心，变销售为向市场快速融资，保证商业出货； 2、带租约销售模式 开发商 购铺 投资者 商业管理 经营商家 销售关系 一次性返还3年租金 引进商业管理公司 租赁关系 组织管理 1 购铺投资者与发展商签定销售合同同时，与商业管理公司签定带3年返租的租约；超过双方协议部分租金由发展商在销售商铺时一次性返还。 1 3、带租约销售的投资者利益观点 易投资，为手头余钱开辟低门槛投资出路。 超稳定，商业定位有高度，做优质商家东主旱涝保收。 有前景，区域内商务旗舰区域，与周边形成商业呼应之势。 低风险，商圈环境由专业商家负责经营培育。 低门槛，3年租金一次性返还冲抵首付，结余流动款项。 整体 市场竞争策略分析 项目定位反思 提出的核心问题 住宅价值的避市策略 商业价值的合理化原则 整盘价值最大化模式 住宅 同质项目配货研究 住宅客户模型建立 住宅产品体系建议 商业 商业功能与形象建议 商业营销策略 价值 住宅价值体系 商业价值体系 整盘价值模拟 住宅部分：市场比较法 商业部分：收益还原法 比较客观的地产项目价值评估方法： 金领时代价值体系评估标准 （Part1）住宅价值体系模拟 客观入市的基础 降低市场风险的通路 5km内 　　3km内　　 本案 星雅俊园、和谐世纪 锦泰花园 距离 1、住宅部分参照系选取 2、住宅价值体系模拟 项目 权重 星雅俊园 锦泰花园 和谐世纪 本项目 1.地段等级 15% 14 14 12 10 2.规划前景 8% 12 12 11 10 3.自然景观 8% 10 10 10 10 4.周边环境 5% 12 12 12 10 5.交通状况 8% 12 12 11 10 6.周边配套 5% 14 14 12 10 7.建筑规划 10% 10 9 11 10 8.园林景观 8% 8 9 7 10 9.外观设计 8% 7 7 11 10 10.社区配套 10% 8 8 12 10 11.户型设计 10% 8 9 8 10 12.企业品牌 5% 13 10 13 10 权值综合值 100% 10.57 10.5 10.75 10 均 价 \ 6600 5400 4900 \ 比较均价 \ 6244 5143 4558 \ 类比权重 \ 15% 25% 60% \ 类比值 \ 1000.6 1285.75 2734.8 \ 价格总体定位 项目价值体系：5021元/㎡ 根据周边销售楼盘的对比和分析，按照目前的价值体系计算，本项目支持的价值体系为：5021元/ ㎡； 有效利用价值体系避开市场竞争，最好的办法则是将各种不同的产品种类拉开差价，既不容易形成内部“打架”的情况，有可以甩开竞争对手。 产品种类 销售均价预计 平层居住产品 4900元/㎡ 普通跃层 5000元/㎡ 错跃 5200元/㎡ 平层公寓 5400元/㎡（精装修） 注：此价格方案为在目前市场状况下项目稳妥运作的价值体系水位； 3、住宅价格模拟 （Part2）商业价值体系模拟 客观入市的基础 降低市场风险的通路 1、商业租金参考区域选取 区位示意图： 北京路 金春路 北 辰 大 道 烟 草 大 道 路段 商铺类型 租金水位 北辰大道 底商 45-75元/㎡左右 金春路 底商/独立商业 50-75元/㎡左右 北京路 高层底商 45-55元/㎡左右 烟草大道 底商（局部两层） 45-65元/㎡ 路段选取： 1、北辰大道（与北京路交叉口至与金春路交叉口）； 2、金春路（与北辰大道交叉口至与烟草大道交叉口）； 3、北京路（与北辰大道交叉口至与烟草大道交叉口） 4、烟草大道（与北京路交叉口至与龙泉路交叉口） 2、商业租金反推商铺价值 租金收益还原法： 1、计算过程中忽略一切利率变化的因素； 2、按照昆明市商铺回收周期的实际情况，将回收周期分别设置为12年、15年、18年与20年去推算，然后求出区间值；（70年产权为计） 3、租金水位平均后，按照30-70元/㎡计算； 租金水位 12年 15年 18年 20年 30元/㎡ 4320元/㎡ 5400元/㎡ 6480元/㎡ 7200元/㎡ 40元/㎡ 5760元/㎡ 7200元/㎡ 8640元/㎡ 9600元/㎡ 50元/㎡ 7200元/㎡ 9000元/㎡ 10800元/㎡ 12000元/㎡ 60元/㎡ 8640元/㎡ 10800元/㎡ 12960元/㎡