[经管营销]长乐路项目3.pptVIP

长乐路项目产品概念策略及形象思路（内） 长乐路商业大趋势解读 长乐路商业大趋势解读 长乐路商业大趋势解读 长乐路商业大趋势解读 发展阶段展望 升级威胁，进退两难 开张起鼓，调整在即 地产开发，选择多多 发展阶段展望 借鉴市场 决策树 定格 商业环境与规划 商业环境与规划 项目策略 价值框架 项目功能定位 长乐路 新生代 服务型 城市综合体 业态规划 备选方案 备选方案 层差模型 规划创新点 规划创新点 客户洞察 项目基因 推广总策略 和而不同 大胆吆喝，细节务实 形象——商业经营者描述 形象——区域终端消费者描述 逛在小寨东大街，康复路买衣服——无休闲功能 有钱在东大街，没钱在康复路——档次问题 东大街试衣服，康复路买衣服——低价竞争力 项目描述 长乐路商业升级产品 长乐路城市功能配套产品 长乐路全产权宜居宜商综合体 商业销售广告 掘金长乐路，财富直通车！ 掘金长乐路，财富头等舱！ 招商广告语 长乐老商圈，新财富，赚钱稳·快·多！ 长乐路，新街铺，2010年好赚钱！ 住宅广告 公园人居，学区公馆 推广策略 开启长乐路新商业时代 总精神 兴庆公园 西京医院 长乐公园 西安工业大学 第四军医大学 黄河中学 西安交大 * 长乐路，开仓放 金 2009年11月5日 和而不同，财尽在吾毂中矣！ 各自为政，无城市全局意识 脏乱差松，无商业管理意识 自然升级，无发展前瞻意识 群雄林立，无融入西安意识 有源点 无核心 无归属 区域：辐射西北，为西安批发零售业最主要片区之一，新城区经济主力 定性 批 发 市 场 号召力、服务力 成熟、品类全、专业度高 规模小、号召力难成， 非目的地商业 6家军工企业，8家大中型企业 老城区、人口多、消涨稳 长乐路，距离钟楼商圈较近，批发特色鲜明，环境不佳， 无法与钟楼抗衡，作为新城区域商业和长乐路有一定冲突， 且规模较小无法成为目的地商业 长乐路 长乐路批零辐射 新城区区域 20大商城，1万商户，20万人流 批发区、人气足、环境差 西安商业辐射人群 就掌灯、东尚等新型社区 纯批发市场——物流+生意客——外服务性 边缘化？下一个大明宫建材 ×：城市不合理规划 建筑前瞻性 商业填补，城市配套，着眼空白，服务城市 摊薄利润，利益均沾，同质借鉴、抢占细分市场 国内生产总值 国民生产总值 ① ② 商业升级 打造新西安人 区域升级 商业升级 长乐路一起成长商户 素质低，经营品类低、年龄偏大 长乐路商户二代 开始具有时代意识，朝年轻化发展 长乐路新生代商户 意识超前，与小寨、骡马市同级别 江浙，广东，四川，福建，陕南、陕北、本地 品牌商户 全国性进入，本地品牌意识崛起 商业形态带动商业人群的升级换代 80年代 90年后 97、98年 2000年后，以康复路市场的品牌效应为依托，逐步形成多个以“产品品牌”为核心的批发市场 的康复路市场并非专业服装类批发市场，同时还经营日用小百货，瓜果，蔬菜等业种 逐渐成为以中低档服饰商品为主的批发市场，和当时北京秀水街和武汉汉正街齐名 长乐路周边90年代初期建造的第二代室内的批发商场逐渐形成气候，长缨西路上鞋类批发市场兴起 商场接受度比较高，经营较好，商业品牌化明显 西北商贸：面对西北的大型批发基地——市场 白马广场：西北品牌代理批零办公总部——市场+办公住宅 京闽茶城：西安周茶叶批发专业市场——市场+住宅 世纪广场：住宅公寓带底商——市场+住宅 业态丰富化，功能多样化，环境优质化，服务人性化，种类品牌化、个性鲜明化 功能互补化，价值最大化 想当排头兵 规划边角料 偏安一隅 多彩天地：西安青年时装批零市场——市场 金郎男装：品牌男装批零市场——市场 长乐毛衫：羊毛衫批发基地——商场 金花十字 商业尾巴 新城引资项目 特色、准确 底商形式 定位未出 鲜明 丰庆路市场 人和商城 西北商贸 金郎男装 同域商户消费理念 超强休闲消费产业空间 动线独立分摊 双动线：动线从上到下 业态调整的经验教训 业态对层差的弥补 品牌化精准定位 定位的统一力度 白马广场 商住公的功能组合 功能需求多样 纯轻工批零 项目 同质 差异 茶批零 餐休娱住 ？？？ 大同质，小细分 分割，向金花延伸 长乐路核心价值 目前中长期看好 成功信心最为足 借势 借势 同质化严重，目前经营多数不佳 政府有意为之 长期或有前途 风险相对较大 政府布局之外 空白市场，广适应性 长乐衍生价值 长期未被重视 发展潜力最足 规模去化待榷 填白 长乐为主，兼顾新城、商务旅客 区域定位价值 集群效应明显 规模、政府不足 风险系数最大 填白 规模限制，难成气候 前途光明，时机 未必到 √ √ 长乐批发业类主导 适当区域生活配套 少量酒店公寓业态 建筑前瞻性，定位务实性，决策赢利性 主 亮