[经管营销]第六章 市场法及其应用.ppt

第六章 市场法及其应用 内容框架 一、含义 二、理论依据 三、市场法的估价对象和条件 标准化厂房在不同的行业其要求也不同,但有其共性： 1、设备的安装应符合要求,包括设备间距、工艺流程的合理性等。 2、安全通道宽度要大于1.4米,主通道宽度应大于3米,人行通道宽度要大于0.8米. 3、消防设计要合理，并保证符合消防安全要求。 4、工房内要有区域划分，包括加工区、产品存放区、原料存放区、休息区等。 5、配电、照明等动力柜要符合安全要求。 6、标语、标识、操作规程、定置图要醒目，要有宣传栏。 7、定置管理 其它要求根据产品结构合理规划定置。 (视频：北京黄村标准厂房示范园) （三）市场法的其他用途 四、市场比较法估价步骤 （二）收集资料的内容 （三）收集资料的途径 二、选取可比实例 三、建立价格可比基础 举 例 （二）造成成交价格偏差的因素 （三）交易情况修正的基本公式 交易税费非正常负担的价格修正 举 例 二、交易日期修正 ②环比指数 2、价格变动率法 举 例 例 题 例 题 三、区域因素与个别因素修正 1、直接比较法 例 题 2、间接比较法 该项修正也可称为房地产状况修正 数字化公式： 二、求取方法 3、中位数 第五节 市场比较法运用举例 比较因素分值表 比准价格计算表 比较因素分值表 比准价格计算表 比准价格计算表 例2 （1）建立价格可比基础 （2）计算比准价格 补充习题 ××路××弄××号××室房地产价格评估 2、可比实例与估价对象比较 3、比较因素分值 4、计算比准价格 习题1 习题2 习题3 习题4 习题5 习题5 …… 100 100 105 100 层次 95 110 105 100 建筑物成新 102 98 100 100 交通通达度 100 97 105 100 商服繁华度 100 105 100 100 交易情况 1300 1360 1365 1360 成交日期 待估 成交价格 5000 实例C 实例B 实例A 估价对象 比较因素 4303.37 比准价格 100/ 100 100/ 100 100/ 105 层次 100/ 95 100/ 110 100/ 105 建筑物成新 100/ 102 100/ 98 100/ 100 交通通达度 100/ 100 100/ 97 100/ 105 商服繁华度 100/ 100 100/ 105 100/100 交易情况 1360/ 1300 1360/ 1360 1360/1365 成交日期 成交价格 5000 实例C 实例B 实例A 比较因素 1、为评估某估价对象房地产价格，搜集了众多交易案例，其中选取了A、B两个可比实例，相关数据如下：A实例建筑面积200平方米，成交总价140万元人民币，分三期付款，首付24万元，第二期于半年后付48万元，余款68万元于一年后付清。B实例的使用面积2500平方英尺，成交总价21万美元，于成交时一次付清。若年利率为4%，B实例成交日的美元与人民币市场汇价为1美元=8.27元人民币，试将可比实例价格统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价。 1、价格指数法 ①定基指数 例4-5：为评估上海某区一套住宅于2004年3月底的价格，在选取的可比实例中有一可比实例成交于2003年7月，价格为5000元/平方米。上海市2003年7月至2004年3月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。 03.7 03.8 03.9 03.10 03.11 03.12 04.1 04.2 04.3 1150 1173 1194 1215 1236 1255 1273 1289 1304 例：某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。 某宗房地产2004年11月的价格为6000元/m2，试其修正到 2005年3月。 6000×1.05×1.092×1.125×1.181＝9140.4元/m2 ①逐期递增或递减 估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率）期数 ②期内平均上升或下降 估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率×期数） 1年前某投资人以20万美元购买了一套房产，假设当时汇率为1：8.0，合人民币160万元。 1年后该类房产以人民币为基准上涨了15％，达到184万元，假设目前汇率为1:10.0，合美元18.4万元。 如果以美元为基准，则该类房地产价格下跌8％ 需要评估某房地产于2004年3月1日的价格，所选取的某一可比实例成交于2003年5月1日，