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物业服务收费管理办法 发改委和建设部： 发改价格《2003》1864号 第一条立法的目的和依据 目的：规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益。 依据：《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》 物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主所收取的费用。 第二条 物业服务收费概念 （1）合理原则 （2）公开原则 （3）质价相符原则 （4）合法竞争原则 （5）政府监管原则 第三条至第五条 物业服务收费应遵循的原则 （1）合理原则 合理原则是指在物业管理实际操作中，定收费时应充分考虑物业管理企业的利益，要有利于物业管理企业的价值补偿，也要考业主的经济承受能力。 （2）公开原则  公开原则要求物业管理公司公开服务项目和收费标准，规范物业管理公司对用户提供的特约有偿服务，并实行明码标价，定期向业主公布收支情况，主动接受业主监督。 （4）合法竞争原则  不得恶意压低价格，扰乱正常市场秩序。 （5）政府监管原则  国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。 县级以上地方人民政府体格主管部门会同同级房地主行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 监管包括四个方面：1）审批制度； 2）备案制度； 3）许可证制度 ； 4）其他。 物业服务费应根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。 第六条至第七条物业服务费的定价方法 政府指导价 政府指导价也是一种政策性定价，它是政府物价部门根据当地经济发展水平、物业管理市场的发育程度以及物业管理服务等级标准等因素，在征询物业管理行政主管部门的意见后公布的基准价及其浮动幅度。具体收费标准的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 市场调节价 市场调节价是一种市场定价形式，它是指物业服务收费标准由物业管理企业根据市场消费的行情与业主协商议定，然后将收费项目和收费标准向当地物价部门备案的一种价格形式。 按照政府价格主管部门的规定实行明码标价。 在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等进行公示。 第八条 收费公示 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 第九条至十一条 物业服务收费的收费方式 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下9个部分： 1）物业服务人员的工资、社会保险和按规定 提取的福利费； 2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、 维护费用； 3）物业管理区域清洁卫生费用； 4）物业管理区域绿化养护费用； 5）物业管理区域秩序维护费用； 6）办公费用； 7）物业管理企业固定资产折旧费用； 8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9）经业主同意的其它费用。 物业服务成本构成 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用应当通专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 1）预收的物业服务支出不得用于物业服务合同约定以外的支出。 2）向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算。 3）每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 4）业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支收况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 5）物企或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支收况进行审计。 第十二条十三条酬金制的收费管理 业主承担物业费的法律规定： 在物业服务费用的分担中应遵循谁受益、谁付费的原则。 业主应当按照合同按时足额交纳。 业主违反合同约定逾期不交的，业委会应当