安石实业长沙蔡锷路城市旧改项目经济测算.pptxVIP

? 意向开发公司： 湖南安石实业有限公司? 顾问公司： 深圳世联行地产顾问股份有限公司 安石实业蔡锷路城市旧改项目经济测算 收益分析世联行地产顾问部 安石实业蔡锷路旧改项目小组2014年12月25日本次报告内容构成1开发时序2成本取值3售价假设4开发方案 经济测算5资本运作 经济测算开发时序1.中山路黄兴中路西地块东地块建湘路五一大道用地条件分析——项目西、南毗邻城市商业、商务主干道，但几乎被已建成建筑全部遮挡，东、北面临城市次干道，昭示面同样分割严重，同时受单行管制，内部交通阻碍较大，整体昭示性差项目地形不规则：整个地块北蔡锷中路分隔成东西两个地块；除少数临街面以外，大部分道路沿街面被已有高层建筑阻挡和分隔，项目的地形不规则 项目周边环境：项目东面、南面毗邻已有的五一、芙蓉传统商务区，西面毗邻在建的五一广场及乐和城商业中心，整体形象较好；项目背面临近中山路，道路等级较差，且中山路以北基本为棚户旧改待建区，形象较差 五一北商圈：项目位于五一北商圈，易与五一南商圈形成合力实现共赢，前景较好； 景观资源：项目处于城市主城区中心地带，城市化形象较强，无景观资源地铁2号线芙蓉广场站地铁1、2号线五一广场站地块价值分析——项目地块商务价值南面北面，商业价值西面东面；拆迁难度东地块西地块中山路商务价值递减蔡锷中路黄兴路 商务价值挖掘：南面北面项目南面临近主干道五一大道，近大成国际、中隆行政公馆和中天写字楼，商务氛围较好；北面临近中山路旧改棚户待建区，商务氛围相对较弱；打造知要：将项目南面作为五一路商务氛围的延续和集聚，适宜作为商务用地，与已有商务连成商务群落西地块东地块商业价值递减建湘路五一广场 商业价值挖掘：西面东面项目西面临近城市主干道黄兴路，近福达万代商业广场、乐和城及金满地商业街，已有商业氛围较好；项目东面主要临近城市次干道建湘路，道路等级相对较低，近新宝南手机市场，商业等级和商业氛围较差；打造知要：将项目西面作为商业用地，形成地块内人流的引力点及导入点，与已有的黄兴路商业及乐和城形成商业集群地铁1、2号线换乘枢纽五一路分值东向南向 西向北向进入性108778昭示性151051012周边道路109876商务氛围2520231815商业氛围2518202422地铁接驳151215135总计10077787968地块价值分析——根据多个角度对地块进行11个分区，地块价值最高的是Block3 、6 、9，其次是 Block1、 2、 5、 7、 8 ， 然后是地块Block10、 11，价值最低的是Block4中山路地块进入性/20昭示性/20周边道路/10商务氛围/15商业氛围/15规模/20总计/1001101088131766212868131865318181012131790466810884651010781115616171671413178478881381863812157881565915178149178010101079101056119971291258蔡锷中路1黄兴湘路33五一广场11974地铁1、2号线换乘枢纽五一路3地块靠近城市绿肺五一广场和地铁1、2号线换乘枢纽，是整个项目的最佳展示口及进入口；6、9地块临蔡锷中路，进入性和昭示面较好，且五一路已有中天、中隆写字楼，已有商业、商务氛围好；地块1、2、5、7、8昭示面有限或外部交通进入性较差，但地块规模相对方正，价值排序为第二类4地块规模小且不规则，周边被高层建筑物遮挡，基本上没有进入口和展示面，整个地块价值最低拆迁难度分析——项目地块内拆迁难度西地块东地块，西地块单位房集中度明显高于东地块西地块：54家单位东地块：26家单位中 山 路蔡锷路黄 兴路建 湘路N五 一 大 道 拆迁难度比较：东地块西地块项目东地块主要为宝南街手机市场及低矮住宅区，拆迁难度大；项目西地块工厂和学校较多，如三湘印刷厂、湖南广播电视大学、长沙市口腔医院住院部等，此外还有老照壁美容美发市场、儿童服装批发市场，相对于东地块的手机市场和住宅区，拆迁难度相对要低项目开发原则——“边安置，边建设”，分五个阶段开发策略分期开发原则：51、安置、拆迁、建设同步进行，以滚动模式保证项目开发的可持续进行； 2、资源合理分配，每期都为村民和城市提供足够亮点； 3、销售物业与持有物业搭配开发，保证项目现金流稳定，保证开发连续性与最终成功。 121第一阶段——商业街与返迁区同时启动，确保民生估算前提:项目用地15.47万㎡，返建比为40%，容积率7-12之间物业类型总体量（万㎡）小计（万㎡）商业购物中心5持有商业5万平地上商业16.5万平地下商业5万平地下商业5可售商业总体量13万平商业街区4.5住宅底商1.5裙楼商业2返建商业3.5返建3.5酒店33公寓9.59.5返建