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银丰国际商业中心可行性论证报告 目 录 第一章 前 言 2 第二章 项目概况 3 第三章 项目SWOT分析 4 第四章 产品整体定位 7 第五章 主要运营商及重要供应商选择建议 17 第六章 项目管理构思 19 第七章 项目静态投资分析 21 第八章 综述 24 第一章 前 言 随着社会经济的快速发展，致使企业日趋多元化，而房地产作为一个极端理性的行业，集中了社会学、经济学、心理学、建筑学和管理学及文化艺术诸多学科的核心理念，要作好房地产开发，并在开发过程中树立起企业品牌，项目运作的每一决策均显得至关重要。房地产市场已由卖方市场转为买方市场，只有经过系统、科学的项目定位以及可行性论证，以科学取代单纯的经验来指导实践，才能寻求到致胜的策略，从而减少房地产投资的盲目性。因此，和嘉公司按照公司一贯执行的“3+4”原则，（3即：“做个好房子，卖个好价钱，中间过程省钱”；4即：“需要、必要、做得到、买得起” ）提议本项目在开发过程中即以“做个好房子”为指导思想，以“过程精品”的工作态度做好项目的每一个细节。 和嘉公司自正式介入“银丰国际商业中心”项目营销管理顾问工作后,秉承本公司“严谨创造欢乐”经营理念,对项目周边公寓市场及绵阳目前在售及经营的大型商业物业进行了深入调研分析后，结合本项目特征，借鉴沿海地区同类物业的操作手法，针对性地进行本项目定位，充分挖掘楼盘优势，及时调整营销策略，制定出与市场需求相吻合的总体营销管理方案，力争以客观准确的项目定位达到市场预期，缩短销售周期，提高附加值，实现产品利润，规避投资风险。 第二章 项目概况 一、项目背景 本项目位于绵阳市中心繁华地段，地处商业干道涪城路、安昌路交汇处，具有绵阳“商业心脏”之美誉。绵阳市位于四川盆地西北部，乃川西北重要的新兴工业城市，是川西北重要的文化、经济、科技、交通中心。新兴工业以先进的电子工业为龙头，从而带动了全市的轻重工业的全面发展。绵阳科学水平发达，科研机构众多，科技队伍庞大，高科技产业区蓬勃兴起；市民总体文化素质较高，为川西北部地区经济持续发展打下了坚实基础。 二、项目开发的各项经济技术指标 1、项目总占地：11.6亩 2、建筑面积：40000㎡ 其中： 商场建筑面积(五层)：22000㎡ 公寓面积（塔楼十三层）：12482㎡ 地下停车场（地下二层）：5500㎡ 公寓标准层面积：998㎡ 第三章 项目SWOT分析 在前期市场调查过程中，和嘉公司已经进行了详尽的市场调查总结与分析，这里不再赘述。（详细内容请查阅“市场调查研究报告”） 一、项目优势（S） （1）项目地处绵阳市传统商业中心，交通便捷，商业氛围浓厚； （2）该区域发展前景广阔，项目升值潜力巨大； （3）项目区域消费者群体庞大（2）商业地产市场整体销售情况不理想，商场空置率高； （3）绵阳现有的在建在售项目将分流部分目标消费群； （4）前期推广力度有限，品牌形象尚未树立起来； （5）前期销售力度不够，造成大量客户的流失。 分析结论： 本项目地处人民公园商圈，周边商业物业众多，形成了竞争激烈的商业格局。只要本项目定位明确，形成差异化的经营模式，作为项目核心竞争力，树立国际化大型购物中心的品牌形象，并依托先进的经营管理理念及强势营销推广力度,必将形成开发、投资、经营多赢的局面。 （1）引进国际化专业经营管理公司以树立投资者信心； （2）作为国际化大型购物中心，将形成绵阳市一个新的商业核心； （3）提出最明晰的“产权式商城”概念作为营销推广的主题； （4）商场的中庭广场为商环境设计提供了有利条件，将营造舒适、愉快的购物环境； （5）鉴于项目前期的销售情况，需加大推广力度，吸引人气，迅速树立项目品牌形象和投资者信心，将是项目销售成败的关键； （6）将提升整体形象作为营销推广的重点。 第四章 产品整体定位 一、项目整体定位 项目整体定位为：国际化大型购物中心。 和嘉公司将在绵阳开创商业地产新兴模式，即营造绵阳市新的商业热点，并通过科学、合理、严谨、系统的市场推广，将项目打造成为绵阳市首座集大型百货、超市等商业业态于一体的国际化大型购物中心。成为绵阳市经营管理水平最高的购物中心，并将绵阳商业地产开发提升到一个较高的层次，从而提升绵阳商业形象。 1、项目的核心竞争力 A、商场部分： （1）项目绝佳的地段优势 本项目地处人民公园商圈，商业氛围浓厚，绵阳市民已形成在人民公园商圈购物的消费习惯，商圈内商铺租售价格处于较高的水平，并且呈现递增趋势。虽然项目处于商圈边沿，但本项目将以绵阳市规模最大的国际化大型购物中心形象入市，成为绵阳市新的商业核心，投资升值空间巨大。对投资者来说，购买本项目商铺无疑是最有效的投资手段之一。独立商铺占整个项目销售份额比例最大，独立商