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嘉业·阳光假日之假日国际广场 营销策略报告之商业建议篇 本报告之目的 通过对嘉业阳光假日外围商业状况及社区内外消费力的综合分析，推导出假日国际广场宜采用的商业规划方案。 第一章 规划背景分析 第一章 规划背景分析 苏州商业总格局： ★苏州古城区的观前、石路两大主力商圈具有巨大的号召力，其对苏州市商业生态格局的影响是长期和深刻的。 ★十全、南门等次级商圈面临较大压力，正处在调整之中，具有一定的不确定性。 ★新区、园区由于城市化进程落后于工业化进程，商业正实现跨越式发展，基于“城外城”的新兴商圈正在兴起。 ★相比于苏州的经济地位，苏州市商业并未达到应有的高度，发展潜力巨大。 第一章 规划背景分析 新区商业格局： ★新区商业主要集中在新区的一条商业街上，商业街的位置位于新区的东面，形成了新区其他区位商业的空白，新区商业由东向西发展已是大势所趋。 ★其它商业主要以零散的形式存在各个小区内，主要是一些生活配套。 ★在苏州乐园附近还有一些零散的以餐饮为主的商业，同时有个别娱乐业如夜总会等。 ★综上可以看出新区缺乏综合的、高品位的休闲商业区，在新区产生一到两个这样的商业区将是今后发展的方向。 第一章 规划背景分析 新区商业的特质： ★新区不是苏州古城区空间和秩序的自然延伸，而是基于第二产业发展而诞生的“城外城”，大量外来移民和观念促成了新“新苏州人”群体的出现； ★商业的发展是满足消费需求的结果。消费需求决定商业模式。新区商业一定是满足“新苏州人”需求特征的商业； ★“新苏州人”高度“同质”：生活、工作节奏紧张（《新周刊》评其居于国内第二，仅次于香港）；人际交往保持谨慎的距离，私人空间得到充分的尊重；技术蓝领和管理白领居多（创业者较少）；讲究生活品质而不太张扬；家庭观念有所弱化……新区商业应服务于这种生活方式并形成自己的特色。 第一章 规划背景分析 假日国际广场的商业环境： ★苏州古城区的传统强势商圈的影响力长期存在，特别是高度选择性商品消费方面；距离较远，但尚处在可接受的范围之内； ★新区的商业街和小区配套成为“集中消费”场所；距离适中，基本处在可接受范围内，但是业态单一，主要以餐饮为主，消费档次和品位稍差 ★木渎的个性化商业街可提供特色消费服务；对新区居民距离不等，但这类消费相对已经属于镇级商业，档次和品位较差，不符合城市居民的消费要求； 第一章 规划背景分析 背景分析总结： ★新区商业环境不成熟，缺乏“便利”层面的商业支持，尤其缺乏高档次、综合的大型商业去，发展阳光假日国际商业广场势在必行； ★受小区规划和外围地理环境的影响，小区商业做成公众式的对外商业，其对外的辐射能力有限，建议可做成开放式的会员制消费广场。 第一章 规划背景分析 背景分析总结： ★阳光假日分期开发，假日国际广场会随着小区内部的完善和外部大环境共同成熟，因此，体量大，会造成对外部更大的辐射力度和新区无可匹敌的大规模商业影响力。 ★阳光假日属于典型的新区高尚社区，入住者具有大体相同的特征（层次方面存在差异），对小区商业除了有生活便利等方面的要求外，也有对格调、品位等软环境的需求。 第一章 规划背景分析 基本结论： 第二章 商业定位 建议商业类型： 第二章 商业定位 第三章 商业分布 第三章 商业分布 总体布局概念： 第三章 商业分布 一、商业规划： ★中心商业区： 描述：以景观中心会所为商业中心，以超大会所为依托，组成假日广场中心商业围合区。 ★南面休闲区： 描述：在中心会所的南面沿街部分做成休闲商业区，利用本组团的消费力和影响力，借助“水景”“山景”，推出中高档休闲服务项目；同时配备24H便利店。 ★北面便利区： 描述：在北面便利区配备24H便利店以及其他便利业态。 第三章 商业分布 一、商业规划： 规划理由： 1、集中式商业布局，尤其是中心商业区的设置，可以实现动静分离，在不影响整个社区的高档居住格调的前提下有效满足配套要求。 2、中心商业区除了提供各类生活、休闲服务外，更是辐射新区的最开放、人流最集中的公共区域，能有效满足新区居民的休闲、社交性需求。 3、有意打破带状商业街的布局，讲究生态、人和商业的有机统一，可以有效实现commercial park 的商业定位。 第三章 商业分布 二、业态规划 业态构成原则： １、基础性业态：超市、便利店、药店、商场、餐饮、图书馆等 ２、提升性业态：咖啡屋、酒吧，健身房、专卖店、休闲娱乐等。 　（早期以基础性业态为主，后期着力开发提升性业态。一般而言，配备基础性业态不会