房地产估价课件项目六 假设开发法法及其应用.pptVIP

房地产估价 项目六： 假设开发法及其应用 项目六 假设开发法及其应用 学习目标 【知识目标】 （1）理解假设开发法的适用对象和条件 （2）掌握假设开发法的基本公式 （3）掌握现金流量折现法与传统方法的应用 【能力目标】 （1）能界定假设开发法的适用对象 （2）能界定假设开发法中各个成本费用项目发生的时间和金额 （3）能熟练运用现金流量法和传统方法进行估价操作和测算 项目六 假设开发法及其应用 项目分析 【项目概述】假设开发法是房地产估价实践中一种科学而实用的方法，无论在房地产估价，还是房地产投资中都有很重要的应用。本课题主要介绍假设开发法的概念、基本思路和理论依据，假设开发法的适用范围和应用前提条件，假设开发法的基本公式，假设开发法估价基本程序和内容，并通过大量估价实例来分析和掌握假设开发法的应用。 项目六 假设开发法及其应用 【情境案例】某企业购得一宗已停工5年的在建工程。该在建工程目前结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5～26层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层部分和5～8层的住宅部分作抵押，向银行申请抵押贷款。你所在的估价公司接受委托承接该项估价业务，并指派你为该估价项目负责人。 请说明评估该项目拟优先选用的估价方法、技术路线及理由，并说明确定评估价值时需考虑的主要因素。 项目六 假设开发法及其应用 本项目基本知识与技能 课题一 认识假设开发法 课题二 假设开发法估价公式 课题三 现金流量折现法和传统方法 课题四 假设开发法计算中各项的求取 课题五 假设开发法应用实例 课题一 认识假设开发法 一、假设开发法概念与理论原理 1．假设开发法的概念 假设开发法又称剩余法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后用开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期收益为导向求取估价对象的价值。 是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发活动较多的情况下，得到了广泛应用，尤其在待开发土地等房地产评估中应用最为广泛。 课题一 认识假设开发法 2．假设开发法的理论依据 假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。 基本思路(通过房地产开发企业购置房地产开发用地的报价过程体现)： 首先，要深入调查、分析这块土地的内外部状况及和当地房地产市场状况; 其次，研究、判断该块土地的最高最佳利用; 第三，要预测在未来适当的时候销售开发完成后的房地产价格将、获得土地使用权的“取得税费”、开发建设和销售房地产的成本费用等支出、出售开发完成后的房地产时的“销售税费” 以及正常的开发利润； 最后，便可知愿意为这块土地支付的最高价格。 课题一 认识假设开发法 假设开发法在形式上是评估新开发的房地产（如新建商品房）价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是： 成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值； 而假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。 课题一 认识假设开发法 二、假设开发法适用的估价对象和条件 假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场比较法、收益法等方法求取的房地产的估价，包括： 可供开发的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地)； 在建工程(或称为房地产开发项目)、 可重新改造或可改变用途的旧房(包括改建、扩建、重新装修等，如果是重建就属于毛地的范畴)。 以下把这类房地产统称为“待开发房地产”。 课题一 认识假设开发法 实际估价中，假设开发法测算结果的可靠性，取决于两个预测： ①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断估价对象的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。 ②是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。 假设开发法测算结果的准确性，还要求有一个良好的社会经济环境。包括： ①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； ②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划； ③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括一个清晰、全面的有关房地产开发和交易的税费清单或目录。 课题一 认识假设开发法 三、假设开发法估价的基本步骤 运用假设开发法估价一般分为6个步骤： ①调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况； ②选取最佳的开发利用方式，确定未来开发完成后的房地产状况； ③预测后续开发经营期； ④预测开发完成后的房地产价