20160427营改增培训课件房地产和建筑业课件.pptVIP

（二）简易计税方法 2、扣除分包款应取得如下凭证： 1）从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。 2）从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。 3）国家税务总局规定的其他凭证。 纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。 五、几种特殊情形下销售额的确定 （一）视同销售 1、纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的 2、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供建筑服务的(用于公益事业或者以社会公众为对象的除外)， 主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额： 1、按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 2、按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 3、按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本×(1+成本利润率) 四、应纳税额的计算 （一）一般计税方法 适用于一般纳税人销售新项目或者销售老项目选择一般计税方法的； 应纳税额=销项税额-进项税额（当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣） 销项税额=不含税销售额*税率11% 不含税销售额=全部价款和价外费用/(1+税率11%) 四、应纳税额的计算 （一）一般计税方法 1、销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： (1)代为收取并符合试点实施办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费； (2)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 1）应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 2）土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着 销售额的确认，逐步扣除。 3）房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 4）一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 四、应纳税额的计算 （一）一般计税方法 2、进项税额抵扣要点： ▲前提是取得合法有效的增值税扣税凭证，如取得的是假发票、虚开发票、失控发票、作废发票、违规代开发票等，则不得抵扣。 1）增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票，下同)上注明的增值税额。 2）海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。 3）购进农产品，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。 4）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。 2、进项税额抵扣要点： ▲抵扣项目范围：购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。 房地产业购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 ▲房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行“纳税人自建不动产”进项税额分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。 ▲不得抵扣的进项税额： 1）用于简易计税方法、免征、集体福利和个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） ▲不得抵扣的进项税额： 2）非正常损失。 a)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。 b)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。 c)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 d)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 ▲不得抵扣的进项税额： 3）购进的：a）旅客运输服务b）贷款服务c）餐饮服务d）居民日常服务e）娱乐服务。 4