金牌商业地产经典策划-产权式酒店可行性研究报告.doc

达州市产权式酒店可行性研究报告 前言： 为准确把握产权式酒店市场的发展现状，对产权式酒店市场进行了专项调查研究本次主要以为研究对象，研究内容包括宏观市场发展状况，硬件、软件配套及服务情况，实际经营情况等，研究时间截至20年月。 一、起 源 产权式酒店由时权酒店（TIME SHARE）演变而来，又称酒店式公寓，在国外已经有几十年的历史，“自用”和“投资”是其两大卖点。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。 从时权酒店的买断时段逐渐演变成了买断产权的产权式酒店，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。 1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。之后的20年中，逐渐向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，经过30多年的发展，产权式酒店在国外的发展已日趋成熟产权式酒店，就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权产权式酒店的产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。据显示，全球产权酒店1986—1995年年平均增长15．8％；1980年，在全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。信息表明产权式酒店旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为大众家庭青睐的投资工具。在我国，最先引入产权式酒店的是海南。那是在房地产市场低迷的时候为了摆脱楼盘滞销困境而“不得已”的策略，没想到这“一不小心”就“撞”上了房产投资新浪潮的“腰”。作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式从2001年起开始风靡全国广州、北京、上海、深圳等地。1999年，我国实行黄金周的休假制度，使得人们的休闲、旅游需求剧增。2001年11月，中国正式加入WTO，中国市场成为世界最为瞩目的焦点之一，外商入境人数与日俱增，这一形势为产权式酒店的发展提供了广阔的空间。据统计显示，目前我国的产权式酒店项目已经发展到数百个。已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；陕西汉中“21世纪万龙大酒店”；厦门悦华酒店；青岛佳信大酒店；秦皇岛维多利亚港湾，海南三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大龙庆峡（假日）乡村俱乐部、金色假日酒店等。 在海南，自第一家现代意义的产权酒店出现后，至今已有家不同规模、特点的产权式酒店问世。如海航集团的康乐园产权酒店、海口皇冠假日产权酒店、由“烂尾楼”改造的华发大厦产权酒店式公寓、中化集团与海南龙泉集团开发的龙泉海景大酒店等，均是一经推出即被看好，特别是华发大厦产权酒店式公寓，创下了7天销售420多套的纪录，而龙泉海景大酒店则更是实现了项目开工之日即是投资收回之时，在项目运作前期即与数百名投资者达成了订购投资意向。可以说随着海南旅游条件的进一步成熟完善，产权使酒店的投资已经进入了一个高速发展的阶段。10年前，以海南为代表的产权式酒店曾经遭遇败绩，给人们留下了深刻的印象。究其原因主要有三点：当初的开发商炒卖地皮的居多，没有多少人愿意切实的发展这个产业；海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。 一、产权式酒店的地域特征、客户定位、经营特点 地域特征 强势景观资源或经济活跃区域 交通的易达性 客户定位 城市的高收入阶层 投资客为主 经营特点 产权完全归属业主 专业第三方管理 开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益 二、产权酒店权益关系——投资合同期间 开发商利润－投资合同期内，开发商占有使用权因此获得收益分配 佣金－由于开发商拥有使用权，因此通过合同将使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金。 合同到期后，若业主愿意，仍可继续签订类似投资合同。 三、经营模式详解 模式 产权 管理者 业主收益 业主权益 开发商权益 　 产权完全归属业主 发展商委托的第三方专业酒店管理机构 按揭期间 按揭到期后 　 　 模式一 ?月收益用于支出月供款