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造价专业考查试题及参考资料 试题： **公司拟购买在衡阳市白沙洲白沙大道与湘江南路交汇处的一宗200亩商住用地，请对该宗地估价并提出净地购买价格建议。 要求： 1、按照正式估价报告格式提交成果；封面注明班级、学号、姓名； 2、以电子版的形式提交成果； 3、第19周周5,24时前，由各班班长以班为单位收集、整理成一个文件夹，统一发送到邮箱188777491@QQ.com 地块位置示意图 加油站 吉祥花苑 白沙洲大道与拖拉机厂 老厂区及棚户区 湘江南路 湘江岸堤 老工厂聚居区 核心问题界定︱限制条件 资源条件——强势一线临江江景资源，地块正北、东北角和西北角可看到江景；教育配套占全市之首；商业配套缺乏，对自身商业配套设施依赖性十分大 强势江景资源 优势教育资源 商业配套缺乏 核心问题界定︱限制条件 规划条件——高强度开发的规模大城，可塑性非常强；750米临主街面，商业价值高 项目用地面积：200亩（133333㎡） 容积率： ≤4.0 最大容积率建筑面积：53.3万㎡ 临主干道：750米 其中：临湘江南路250米 临白沙洲大道500米 规模大城，可塑性强 临街面长，商业价值高 250m 500m 110m 核心问题界定︱限制条件 项目属性——老城区与白沙洲工业园双核之地，片区价值重塑，通达性好，江景与教育资源优越的规模大城，商业价值高，综合体开发物业 属性 诠释 区域属性 城郊老工业聚集区 白沙洲老工业聚焦区 离核心城区5公里，距黄茶岭老城区2公里 老城区与白沙洲工业园双核之地 白沙洲工业新城崛起 老城区与白沙洲工业园区双重辐射 片区价值重塑 生态新城区 两座跨江大桥、风光带建设、湘雅医院落户 项目属性 江景大盘 总占地200亩，计容总建约53万㎡ 一线临江强势江景资源 可达性较高 教育资源占全市之首 临城市主干道——湘江南路和白沙洲大道，通达市内外 重点学校云集，教育资源占全市之首 商业价值高，综合体开发 跨江大桥及风光带建设，未来区位价值高，商业价值进一步提升 750米临主街面，商业价值高 项目SWOT分析︱优势分析 核心价值——一线临江，强势江景资源；江景住宅价值认可度，奠定项目形象 正北 东北 西北 西北 正西 正东 东北 江景面 项目SWOT分析︱机会分析 机遇条件——城市南移，衡阳未来重点发展区域，将依靠区域价值的提升直接获得项目价值的提升 三四线城市房地产开发取决于区位的发展价值。 城市南移战略下，五星副中心、白沙洲工业园及白沙洲片是未来发展的重点区域，本项目将依靠区域价值的提升直接获得项目价值的提升。 城市南移战略下，雁峰区是未来衡阳房地产开发的重点和热点区域。 项目SWOT分析︱机会分析 机遇条件——片区生态新城区规划，借快速发展之机，利用强大规划背景，创造溢价条件 湘江风光带建设 三鹰雁城国际公馆 本案 江景住宅 按照“低端有保障、中端有市场、高端有品位”的思路，大力发展房地产业。 充分利用湘江流域江景自然资源，大力推进大楼盘建设。到2015年，商品房销售面积年均递增20%以上。 ——雁峰区十二五规划 白沙洲片——宜居、宜业、宜游绿色生态新城区 生态新城区 东洲岛大桥 湘江大桥 项目SWOT分析︱SWOT分析 优势 劣势 机会 威胁 一线临江强势江景资源 大盘规划价值 优势教育与医疗配套 沐林开发商品牌优势 多重、同质竞争威胁 宏观调控抑制改善型需求 城市南移带动 片区规划价值创造溢价条件 高强度开发，产品趋于单一 当前区位较偏，周边形象档次低，配套不成熟，消费水平较低 WO分析 利用强大规划背景最大化吸取区域外有效需求 SO分析 借势政府，片区价值重塑 大盘营销，树立标杆 沐林品牌传承，树立品质形象 WT分析 创造特色，形成优势 把握商业的先机 ST分析 产品差异化；更高附加值； 注重刚需，稳定推进，争夺区域客群 项目市场定位︱市场定位 重塑区域价值——国际生态新城区 十二五规划：白沙洲片 ——宜居、宜业、宜游绿色生态新城区 核心点：生态新城区，比肩国际标准 滨江住宅区 湘江风光带 白沙洲工业新城 东洲岛旅游规划 旧城改造 商业发展定位︱商业发展特征 衡阳商业呈现典型的单核结构，以解放路为中心的商业区集中了全市大部分商业资源和消费力，商业辐射以商业中心为圆心向外围逐级扩散 华新开发区 江东-酃湖片区 五星-白沙洲片区 解放路商业中心 强势商圈 弱势商圈 相邻商圈之间互相吸引排斥 相邻商圈之间交叉竞争关系 强弱势均匀 项目开发策略︱开发时序与分区建议 地块开发条件分析——周边旧工厂聚居区，形象档次较低，核心江景价值未能最大化体现 湘江风光带： 目前尚未启动建设，江景与风光带价值未能最大化实现。 旧工厂和村民聚居区： 旧工厂与村民聚居区，形象档次较差。 纺织新村： 纺织新村聚居