商业综合体规划.doc

商业综合体规划 第一节 商业综合体的功能 1.1商业综合体及其功能 1.1.1商业综合体定义 商业综合体（HOPSCA），是将城市中的酒店（Hotel）、办公室（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会所（Club）、公寓（Apartment）等生活空间的服务功能进行组合（包括三项以上），并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成融商业活动、生活居住、交通、建筑空间、物业管理于一体的多功能、高效率的综合体（如下图）。 图1 豪布斯卡（HOPSCA）的概念 商业综合体是城市形态发展到一定阶段的必然产物。上世纪60年代，随着更多的商业集聚于中心街区，需要解决商业空间不足的问题，大型商业建筑应运而生。例如，结合步行商业街，形成有采光盖顶的综合体结构，以及之后形成的有空调中庭、集采光与绿化的大型商业综合体，如美国明尼阿波利斯的I．D．S中心。1986年，诞生于巴黎新区的拉·德方斯，被称为是一个真正集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。 形成最初的功能之间作用协同、消费连带的“HOPSCA”组合。 目前，我国城市商业地产开发已呈多多样化趋势，因而商业综合体成为焦点。一般来说，酒店功能或者写字楼功能跟购物中心功能是最基本的组合。在国内商业地产经历了单店模式、组合店模式之后，商业综合体作为商业业态演进的一种新模式，因其不可抗拒的魅惑而成为大城市区域商业中心新建或重建的选择。 1.1.2城市商业综合体功能 城市商业综合体具有商务办公与商务活动集聚地、提供购物与消费场服务场所、居住生活及社会文化传播等基本功能。 （1）购物与消费场所功能 这是城市商业综合体的基本功能之一。其含义是，城市商业综合体担负人们购买消费品或在其中进行即时消费的功能。城市人口的聚集，需要配备日常生活的消费活动的设施。城市人口的绝大部分消费活动是通过购买实现的。城市商业综合体中不同业种（零售业、餐旅业、休闲娱乐业等）及其各种业态形式的商铺（如零售业中的购物中心、专业店、超级市场和方便店等）构成了购物与消费场所。 购买物品是人们消费的先期活动，完成购买后才进入物品的消费，而店铺正是为城市居民提供购买日常消费品的必经场所。在城市人口集聚地带，购物场所应被视为支撑一个商业综合体存在的主部。其中，按人们日常需要进行分类，有生存资料（如衣、食、住、用方面的基本消费品）、发展资料（如用于发展体力、智力的体育、文化用品等）、享受资料（如高级营养品、华丽服饰、艺术珍藏品等），还有一次或短期使用的普通消费品和可供长期使用的需用消费品，等等。 提供即时消费的场所有：餐饮店、旅店及提供文化娱乐和休闲服务的商店。例如，酒店是为临时居住的人士提供的一种“客居”式的居住模式，酒店的存在将旅客或商务人士在商业综合体区域内的停留时间大大延长，不仅能给整个商业综合体带来24小时的活力，还能为商业综合体内其他功能(如商业、餐饮、娱乐等)提供潜在的消费人群；商业综合体包含了快餐店、小吃店、主题餐厅等常见的餐饮类型，以能够满足不同人群的需求。这些功能成为商业综合体内较为活跃且具有催化作用的功能，具有高知名度的星级酒店和饭店也往往是商业综合体的标志物。 （2）商务办公与商务活动集聚地功能 商务办公是现代城市的主要功能之一，而城市商业综合体主要是商务办公的集聚地，因而发挥着商务办公的功能。办公是通过总部机构和分支机构实施的，主要目的是将业务延伸到市场的最前沿。因此，城市越大，商务的机会越多，办公机构就越庞大。一个城市中的总部集聚越多，办公的能力就越强。 以楼宇为载体，聚集了众多金融机构、国内知名企业、跨国企业及第三产业、创意产业等各类企业的办事机构，其人员包括高科技、投资、证券、金融、银行、会计、保险、律师、媒体、医药、广告、CBD管理等各界精英。集聚性办公明确了办公区域的指向，节省了商务运行中信息搜集的时间，不仅大量业务可以通过面对面解决，而且有利于同时解决不同的连带商务业务。 （3）居住功能 体现商业综合体居住功能的是其连体的公寓和住宅，在城市商业综合体中一般具有一定比例的居民居住地域或空间。居住功能是一个基础功能，为商业综合体提供一定量稳定的长时间活动人群，形成对商业综合体中的购物、休闲娱乐及商务办公等功能的支持，带来商业综合体的基本活力。 公寓和住宅功能能够为在此工作的市民提供长期居住条件，在一定层面减少了市民的通勤交通，缓解了每天上下班时交通高峰期内城市道路的压力，减少了因道路拥堵而造成的能源浪费。居住功能可以维持商业综合体在24小时内的活力，保证白天和夜间活动的相对平衡，避免商业综合体在晚间成为一座“死城”，因此，居住功能在商业综合体中起到了巨大的作用。 （4）文化传播功能 城市是社会文化精英荟萃和社会高端文化聚集之地。集