中国房地产融资模式分析.docVIP

2012必威体育精装版中国房地产融资模式分析 （一）中国房地产企业融资模式现状 在中国，房地产企业融资的模式中，最常见的是银行信贷，此外还有房地产企业上市、发行公司债、房地产信托，以及正在讨论、试点中的房地产投资信托和保险基金等。 1、银行信贷模式 银行信贷是银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用，在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动。房地产信贷常见以下几种贷款：房地产开发贷款、个人购房按揭贷款以及住房公积金贷款。 房地产开发贷款的规范体系相对比较完整，相关的规范性文件主要包括：2003年6月5日，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）；2006年7月22日，中国银行业监督管理委员会《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发[2006]54号）；以及2007年09月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同制定、颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）及其补充通知（2007年12月5日，银发〔2007〕452号）。 从现状来看，银行信贷仍是房地产企业融资最主要的模式，房地产企业存在过度依赖银行信贷的现象，截至2009年9月末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为6。81万亿元。 2、资本市场模式 房地产企业可以通过资本市场进行融资。资本市场是指进行长期资本即股票和债券交易的市场，房地产企业通过通过资本市场融资，简单来说就是发行股票或者公司债券。 房地产企业通过资本市场进行融资是一种比较传统的方式，其最大的优点在于可以最大程度的吸收社会闲散资金，但是中国境内对公司上市、发行公司债的条件限制非常严格，因此，资本市场融资在目前中国房地产企业融资总额中比重较小。 就房企发行股票来说，由于受政策限制，房企上市比较困难，大多数房企很难达到相关要求，因此，上市的房地产企业基本都是国内知名的大型房企，且大多数选择在境外上市。与之相比，房企发行公司债融资更是少见，主要原因为：一是中国对发行公司债券的主体要求非常严格，根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。只有极少数的房地产企业能够满足条件；二是，中国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。 房地产企业上市、发行公司债目前没有特殊的专门性规范性文件，执行一般法的规定。 3、房地产信托模式 《中华人民共和国信托法》第二条规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。 关于房地产信托，中国银行业监督管理委员会于2004年10月18日发布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”），《征求意见稿》第二条规定，房地产信托业务，是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。 关于房地产信托的特别规定，一直停留在《征求意见稿》阶段，目前，国内信托公司推出的诸多房地产信托产品，是以《信托法》的一般规定为依据，采用的是房地产集合信托方式为房地产企业进行融资。 《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，信托投资公司可以集合管理、运用、处分信托资金，但接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。《中国人民银行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》进一步规定，具有相同运用范围并被集合管理、运用、处分的信托资金，为一个集合信托计划。为房地产进行融资集合信托计划，就是房地产集合信托。 由于央行于2003年6月13日出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产信贷采取紧缩措施，众多房地产开发企业寻求信托融资。 目前，房地产集合信托也已受到限制。2005年9月银监会公布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文），房地产信托的门槛大幅度提高：自有资金超过35%、“四证”齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行，只有少数房地产企业能够符合条件。 根据用益信托工作室的统计，2009年1－10月，全国52家信托机构共发行921个集合信托计划，发行规模共计人民币943。19亿元，其中，发行房地产集合信托计划159个，为房地产企业融资共计人民币267。26亿元。 （二）中国房地产企业融资模式的发展方向 结合中国房地产企业融资的特点，传统的、过分依赖银行信贷的房地产企业融资结构显然是不合理的。房地产企业融资量大、市场对房