物管实务-物业租赁管理(教案)7.docVIP

第7章 物业租赁管理 物业租赁管理是指物业管理企业受业主和使用人委托，为其寻找承租人，并进行洽商、签约，以及签约后依据合同规范承租人行为、收缴租金、维护租赁物业等。 7．1 物业租赁管理概述 物业租赁就是物业所有者或经营者作为出租人，将物业使用权出让给承租人，并向承租人定期收取一定数额租金的一种经营形式。 7．1．1 物业租赁关系的建立 1．物业租赁的主体 物业租赁的主体有出租人和承租人。出租人是指把自己的物业交给他人使用的人，出租人可以是物业的产权人(业主)，也可以是得到产权人同意转租的物业使用人，或直接受业主委托的物业经营人。承租人是指租赁关系中使用他人物业并支付租金的人。出租人是为了获得经济收入，出让物业的使用权；而承租人是为了使用物业而以协商租金为代价取得承租物业的使用权，房租是双方使用权交换的价格，是物业租赁的核心问题。 2．物业租赁的特征 1）物业租赁的标的物是作为特定物的房屋。 2）物业租赁关系是一种经济的契约关系。 3）租赁双方必须是符合法律规定的责任人。 3．物业租赁关系建立的程序 物业租赁既是一次经济活动，同时也是一种法律行为，租赁双方要签订租赁合同，并到房地产管理部门办理租赁审核手续，以取得合法租赁的权利。办理租赁审核手续必须按下列程序严格进行。 1）出租人在经营物业租赁活动前，应向房地产交易管理部门申报领取《房屋租赁许可证》。 2）经物业中介经纪人介绍，租赁双方洽谈，初步达成租赁意向，由物业评估部门评估租赁价格，在此基础上，租赁双方协商议定租金。 3）租赁双方订立物业租赁合同，并持所签合同和有关证件、证明、到属地房地产交易管理部门申请办理租赁审核手续。 4）房地产交易管理部门受理租赁双方租赁审核手续的申请。 5）租赁审核经办人员认真查验租赁双方签订的租赁契约、出租的产权证件、租赁双方的身份证和其他有关证件，并到现场查勘出租房屋的面积、质量和安全状况。 6）经查验合格后，经办人员要认真、准确详细地填写《房屋租赁审核登记表》，并签名盖章，然后送有关负责人或指定专人复核、审批。 7）房屋租赁审核批准后，租赁双方应按当地规定收费标准交纳手续费，并到房屋产权管理部门办理房屋租赁登记。 8）出租人将物业交给承租人使用，承租人按规定向出租人交纳租金。 7．1．2 物业租赁关系的终止 1．物业租赁关系终止的条件 （1）出租人终止租赁关系的条件 1）承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的。 2）承租人用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的。 3）承租人不按合同规定的期限交纳租金达到一定期限的。 4）承租人全家迁离本市或去国外定居的。 5）承租人违反合同规定擅自改变房屋用途的。 6）出租人因不可预见的原因需要收回房屋的。 （2）承租人终止租赁关系的条件 1）承租人已经有了房屋，不需要再租房的。 2）承租人全家迁离本市或承租人出国定居的、留学、探亲。 3）出租房屋发生重大损坏，有倒塌危险，出租人拒不进行修缮的。 2．房屋租赁关系终止的几种情况 1）房屋租赁期限届满。 2）房屋拆迁。 3）出租房屋毁损。 4）在房屋租赁期限内，一方当事人依据法律的规定强制解除合同。 5）房屋承租人死亡。 6）当事人一方违约。 3．房屋租赁关系终止程序 1）要求终止的一方提出书面建议。 2）租赁双方经过磋商，取得一致意见，形成书面协议。 3）持协议书到房管行政管理部门批准，并到签证机关备案。 [案例7-1] 物业公司擅自出租楼顶是否构成对业主侵权某小区业主委员会聘请A物业管理公司(下称A公司)负责小区的物业管理。之后不久,A公司与B电信公司(下称B公司)订立租赁协议一份。协议约定:A公司将所管理的小区住宅楼楼顶出租给B公司用于搭设电信设备,B公司按年向A公司支付租金,租金为每年5万元。不久,小区居民均感身体不适,有头疼、头晕、恶心、失眠等症状。经调查,业主们发现楼顶搭设了电信设备,正是电波辐射造成了上述危害。业主们随即将A公司和 B公司诉至法院,称A公司只是负责小区的物业管理,无权将楼顶出租给B公司。在楼顶搭设电信设备,也给小区居民身体健康带来损害。因此提出请求:B公司拆除搭设的电信设备A公司与B公司对业主的损失承担连带赔偿责任。 面对诉讼,A公司辩称:将楼顶出租给B公司搭设电信设备不仅未造成业主任何损失,而且使业主还可以少交物业管理费。业主要求承担赔偿责任没有道理。而B公司则辩称:我公司并不知道A公司无权出租楼顶,属于善意第三人,应受法律保护。 (一) A公司无权直接将楼顶对外出租。物业管理合同属于服务合同,在合同未作特别约定的情况下,A公司不能取得对小区楼顶层的处分权。楼顶层属于建筑物的共有部位,全体业主对其享有共有权。在事先未征得业主同意,事后又没有得到业主追认的情况下,A公司无权将楼顶层对外出租。(二)B公司取得楼