标杆房企高层小高层花园洋房高端住宅项目营销推广方案（2012年附图丰富）.ppt

核心思路 高档 低跑 高端产品（花园洋房、大平层）高调入市，提升项目品质、拉高项目调性。一甩2011年“性价比高”的楼盘印象。 借势高端产品的入市，提高产品附加值，吸引客户达到借势而跑的效应 总结 2011年因为价格因素导致项目形象降低，2012年将项目硬性到软性全面重新包装。恢复原有港式星级大宅的豪宅形象。 品牌效应是当下社会信息流通的产物，有品牌就有追随者。树立佳兆业品牌形象，深度挖掘项目卖点，重塑市场信息。促使客户对本项目有新的了解。 高层住宅借势高档产品，以现有价格、速度低价快跑，获取更多市场份额。 推广策略 Part 4 1 月 时间 内容 1、阶段内容 小户型持续销售信息/活动报道 2、工程配合 4月30日洋房交付 1、3、4、12、13#楼余房销售 3、阶段推售 洋房、2#01及02室 11# 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 营销总控表 高层余房持销/洋房蓄客 洋房加推销售/平层蓄客 平层加推销售 所推余房持续销售 叠墅现房认筹及销售信息/活动报道 平墅认筹信息 洋房交付信息 平墅加推信息/活动报道 所推房源余房持销/活动报道 7月1日大平层样板区开放 2# 9#、11# 7# 余房去化 推广依据 Part 4.1 综上所述，2012年需改变形象、重塑市场，才能达到高档低跑的效应。改变形象、重塑市场需有硬性与软性的改变。软性改变可以根据实际情况进行调整，而硬性改变则需要根据工程节点作为调整。 所以，2012年推广策略需按照工程节点做出相应的改变。 推广节点 Part 4.2 工程节点 4月30日洋房交付 7月1日大平层样板区开放 工程节点 工程节点 节点 时间 内容 推广策略 实施计划 预计时间 节点一 4月 园林完工 硬性形象改变 圈层营销、媒体投放 4-8月 洋房交付 高端产品入市拔高项目调性 圈层营销、媒体投放 5月 节点二 7月 大平层中心实景样板房开发 配合洋房再次拔高项目调性 圈层营销、媒体投放 7-12月 产品市场 Part 2.3 项目产品分析——高层住宅 92㎡高层住宅 142㎡高层住宅 共性 共性 一般收入者居多 92㎡一般为刚需性客户居多 142㎡一般为周边首次改善及部分刚需性客户 但他们的共性是，都为一般劳动者不是大富大贵者 项目产品分析——大平层及花园洋房 220㎡大平层住宅 106㎡花园洋房 136㎡花园洋房住宅 200㎡花园洋房 共性 共性 共性 改善型客户 新北区住宅面积段供销 新北区住宅主力供销面积段在81-91、121-143平米，各占总数的25%和21%；其中101-110平米区间销售率最高，达76%。 产品去化难点 根据不同需求层面选择不懂产品 140㎡以上 80-140㎡ 改善性客户 刚需性客户、投资型客户 1 2 客户分类 1 刚需性客户 只要能再自己能力范围之类就会出手购房 3 投资型客户 一般选择具有投资性项目 2 改善性客户 追求生活的舒适性及周边生活环境 难点 改善性客户特征 ◎强大经济实力，有效的支付能力 ◎频繁的接待、公关、会务等需求 ◎高层私密性、专属性的联络、会晤需求 ◎需要匹配或凸显企业实力、领导者卓尔不群的素质 ◎有固定资产投资指标或意愿 他们的需求：共性 客户职业 数量 百分比 公司主管 0 0% 公务员 0 0% 教师 0 0% 企业员工 0 0% 私营业主 15 100% 其他 0 0% 目前，本案花园洋房客户共计16组，16组均为私营业主。此类人群有属于自己独特的公、私全，且此类人群的公、私全中不乏与其身份相对等的人群。星星之火可以燎原，此类人群可以带来与之对等的客户前来。 楼盘 总建筑面 已推面积 已推套数 去化面积 去化套数 剩余可推（面积） 首次开盘时间 月均去化量（套） 年均去化量（套） 新城首府 250000 183088.12 1790 113923.32 950 66911.88 2009.10.11 37 475 常发豪庭国际 204600 62742.72 404 141857.28 307 47041.27 2008.06.18 6 115 九龙仓时代上院 762600 224044.99 1970 214547.81 1903 538555.01 2010.03.16 57 634 晋陵路八号 32996 30078.9 158 19608.39 103 2917.1 2009.11.09 5 62 巨凝金水岸 330000 59561.49 222 8205.87 30 270438.51 2010.12 3 30 泰和之春 350000 99572.09 422 20942 92 250427.91 2011.03.30 12 138 紫金城 600000 98262.03