晓港中路项目策划初案(下).docVIP

㈡项目地块及周边现况 项目的南面景观 项目的东南面景观 项目的西面景观 项目的北面景观 ㈢项目优劣势分析 ●优势： ⒈周边生活配套完善。如餐饮店、便利店、肉菜市场等生活配套设施一应俱全。 ⒉潜在区域客源多。本项目位处于海珠区旧城区域，该区域暂未有同等规模的精品小区楼盘推出，可以说是一块含金量较高的处女宝地。 3.大区域交通便利。离昌岗路、新港西路、 海印桥、内环路等主要交通要道，仅数百米，交通网络发达。 4.小区自身环境配套的可塑性强，通过营造良好的绿化环境及增加本身配套设施提高项目档次，可使本项目成为小区域范围内的龙头盘 ●劣势： ⒈项目的小区域范围内交通条件较差。目前，进入项目只有东临的一条两车道，是昌岗路通往五凤乡的交通要道，由于路面窄的原因，而形成经常性的交通拥挤。 解决方法：通过介绍南面40米规划路泰宁村大街，以及地铁2号线离项目仅600米，步行数分钟即可抵达等从而，削弱本项目小区域的交通条件较差的影响。 　　　⒉项目周边环境景观欠佳，交通嘈杂，地块所处区域的知名度低，欠缺标志性建筑物，市场认同感不足。 解决方法：结合自身条件，营造小区配套和创造主题花园及环境小品设施，（如人象雕塑、石棋、亲子嬉水区、盆景种植园）使人与环境达到互动，造成内外环境反差，增强买家的购买欲。在宣传策略上会以“晓港中路”上的温馨家园概念作为淡化买家对泰宁村、五凤村等地段的杂乱形象。 　　　⒊区域内缺乏休闲娱乐配套设施 解决方法： 在小区营造会所，设置基本休闲娱乐设施以弥补空缺（详细建议见后） 　　　⒋临近次干道，空气质量差，噪音干扰大。 解决方法：临近次干道的地块预留一部份面积退缩位，建造绿化作屏障；在楼宇建材方面，可在临街面的单位使用隔音玻璃，达到最大可能降低噪音影响的目标。 　　　⒌本项目面临的市场竞争压力大，如华南板块楼盘（楼市热点效应、板块知名度高）同区域的海珠区楼盘如（中海名都、柏涛雅苑、富力千禧花园、光大花园、保利花园、金碧花园等（发展商的知名度高，实力雄厚，在市场上有一定的影响力。） 解决方法：采取差异性的竞争策略，针对目标消费者构筑体现项目核心的竞争优势，实现在产品均好性的基础上构筑全新的居住文化模式。 　　　⒍平面户型设计欠缺特色，大户型偏多。 解决方法：①提高楼盘档次，吸引较高层次客户。 ②以较多实惠的价格，扩大潜在客户面。 第四部份 市场定位 ㈠市场定位 1.目标客户定位 ●区域内客户 特 征：主要为晓港中、泰沙路、泰宁村、五凤村地区的原居民及附近就业的工商业主，白领阶层，家庭人口数在2-5人之间，以中青年人为主，年龄跨度为28-45岁之间 消费特点：区域忠诚度较高，在同地域向住更好的居住环境，享受更高层次的居住文化。（环境+配套） 心理特点：渴望住进花园式洋房小区，漂亮的外立面，新颖的室内设计，大落地玻璃窗、大阳台，大面积的园林绿化等，以弥补“区域内目前还未有象样的居住小区”的遗憾心理。 ●区域外客户 客户特征：主要是老城区居的原居民及区域内就业的外地户口白领阶层，工商业主，家庭人数在2-3口之间，以青年人为主，年龄跨度为25-35岁之间。 消费特点：区域忠诚度较低，喜欢过富有现代感的美好生活（环境+交通）。 心理特点：思想比较理性，对交通便利性和生活配套，居住环境要求比较高，心态年青，若产品设计富有闪光点，易于引起共鸣，可快速形成购买行为。 ㈡项目形象定位 根据前面对潜在客户群的分析，敝司对本项目的发展理念确定为：采取差异的竞争战略，创建晓港中泰沙路一带区域内的标志性精品住宅区，在产品均好的基础上构筑全新的居住模式与居住文化。 项目定位主要是针对目标客户群的特征，敝司对本项目的理解为： 地段+优美绿化环境+完善配套+实惠阶段+和谐的伦理关系 ●地段： 地处晓港中路，离市区主干道昌岗路的600m，二十多条交通线路途径，离地铁二号线仅7-8分钟，交通较为便利。 ●优美的绿化环境： 根据贵司的规划及敝司的建议，相信能使本项目的环境在周边商品房项目中突围而出，形成反差，引起购买冲动。 ●完善的配套 本项目周边的生活配套已趋完善，但较高档次的休闲娱乐设施则仍显欠缺，因此本项目若能弥补此方面的空缺，相信一定能吸引大批的区域买家。 ●实惠价格 由于前述本项目的潜在买家，年龄结构较年青，经济实力有限，而一些经济实力较好的买家，购房目的是为改善目前的居住条件，会选择较大面积户型因此存在总价较高的情况，且潜在客户大部多理性购买者，一定会把价格放在购房