武冈城北农贸市场项目操盘方案1.docVIP

武冈城北农贸市场项目操盘方案 长沙极智营销策划有限公司 2012年9月 第一部分：销售力分析 一、项目概况 城北农贸市场项目位于武冈市城北建设中的客运北站以北。项目由市政公建配套农贸市场与商品房开发项目两部分构成，其中农贸市场作为武冈市市政府重点建设工程，被纳入武冈市十二五商贸物流产业发展重点项目，也是武冈市十二五十大民生工程之一，并由武冈市政府统一规划、统一招商、统一经营、统一管理、统一财政预算的综合商业项目。商品房开发部分拟由2栋纯商业建筑和6栋商住复合建筑构成，计划开发总建筑面积达61231.22㎡。其中，商业总建筑面积33881.69㎡，住宅建筑面积27349.53㎡。 二、项目四至与现状 项目位于武强北路和狮子山路交叉路口，北临在开发楼盘晟铭雅居，南接武冈汽车北站（在建）和铜宝新城，东靠龙沅家苑，西邻武冈铜宝建材大市场。 目前，项目农贸市场部分主体工程已经基本完成。商品房开发部分土地已平整，马上可以开始桩基础工程。 三、区域环境 1、区域功能定位 在武冈市城市发展总体规划中，城北作为政务中心区和商贸物流区承担起武冈市北拓和力争成为湘西南商贸物流中心城市的重任。然而，由于铜宝新城、晟铭雅居、御品都梁等众多大型或较大型房地产项目的开发，本区域事实上也是武冈市名符其实的居住中心区。 2、基础设施 区域内有武冈市最大、占地达120亩的市民广场（即百姓广场）、武冈目前建设标准最高的竹城公路（武强北路）。十二五期间，域内还将重点修建连通新市政府的狮子山路、邵怀高速匝道（支线）、洞新高速支线，以及在湾头桥荷塘建造军民两用机场等。 3、公共配套 区域内公共配套十分完善，其中大型配套就有：云台中学、展辉医院、电信局、移动营业厅、银行、天之道、九K、金色年华KTV、龙湖世纪双语幼儿园、水会酒店、旺旺购物中心、武冈大酒店（未开业）、老年活动中心（在建）、图书中心（在建）、客运北站（在建）、建材大市场、农贸市场（在建）、家具展示中心（20000㎡，在建）、专业物流市场（在建）、汽车4S店（规划中）……等等。 4、居住区 4-1、已入住小区：铜宝新城（王府花园、龙湖世纪花园）、展辉小区…… 4-2、在建小区：晟铭雅居、御品都梁、金鼎花园、龙沅家苑、恒润·都市豪庭、东方之星…… 4-3、待建小区：农贸市场小区（本项目）、北城翡翠、创洁物流园住宅区…… 5、人口保有量 预计至2015年，域内长住家庭总量将达15000户，长住总人口近70000人。由于区域配套中医院、客运站、大型商业和娱乐设施、酒店等强大的资源导入特性，将为域内带来无法计数的流动性人口资源，估计日均流动人口将达数万人次。 四、项目SWOT分析 S——优势（strength） 1、区位优势：武冈市北拓战略要塞，未来CAD（中央政务区）、CBD（中央商贸区）、CLD（中央生活区）的集全区，发展前景无与伦比。 2、交通优势：雄踞武冈两大样板主动脉——庆丰路、S220（竹城公路）及武冈首席政经动脉线——狮子山路，坐拥武冈最大现代客运站——客运北站（汽车北站），外牵内引均可轻松达成。 3、配套优势：周边配套完善，各种需求均可不假外求。 4、人口优势：逾70000固定常住人口，日均流动人口数万人次。 5、背景优势：武冈市重点工程，武冈市十二五发展战略重点项目，武冈市唯一一个市政府直管市场。 6、占位优势：武冈市房地产市场发展的引领者，数年来价格大幅攀升，数以万计投资者受惠，带动消费群体整体性的认可度。 O——机会(Opportunity) 1、目前域内甚至整个武冈商业用房供应量有限，市场内仍有一定量的投资需求有待消化。 2、政府直管的市场背景将能更好的取信消费者，瓦解消费者因政策环境和供需环境造成的“观望壁垒”。 3、区域内尚无大型知名商业进驻，而庞大的人口基数决定了区域对类似商业体存在强烈的需求。从东门等成功案例可知，但凡大型知名商家进驻，该区域在消费者心智中的“投资价值预期”都将大幅度提升，销售也相对畅旺。本项目在此方面拥有较为有理的资源优势。 W——劣势(weakness) 1、周边配套完善，但规模商业配套、高端商业配套匮乏，且离成熟还有较长的培育期。 2、虽踞交通口岸，但市内公交体系不完善，出行便利性略打折扣。 3、农贸市场的商业特性对整体商业格局和档次造成一定程度上的心理影响。 4、区域商业结构偏单一化，社会零售商业发展现状差强人意。 5、规划、设计偏重于对容积率利用率的最大化，在品质、理念上落入同质化，缺乏附加值上的亮点。 6、成本偏高，在面对竞争时难以形成正面抗衡的综合能力。 7、紧邻加油站，心理上容易形成“不安全”的感觉。 8、开发商属初涉房地产开发领域，在品牌影响力上落于下风。 9、受农贸市场规划影响，整体缺乏必要的园林环境，对住宅部分将构成不利影响。 T——威胁（T