佳木斯火车站前项目.pptVIP

房地产市场快速发展阶段，版块格局日益成熟 本案位置非新兴居住版块。这意味着： 根据“版块群聚”理论，本案定位为中档品质楼盘； 周边原住居民区域性购买特征明显； 无竞品可分流目标人群，要建立有效的区域外购买者的推广渠道。 快速发展阶段，产品线丰富，平均面积小型化 产品研发能力和营销水平显著提高，产品线丰富，市场逐渐细分； 市场发展，房价上涨，多数购房者要出于总房价压力会压缩面积； 城市进步带动家庭结构变化，家庭小型化。 佳木斯目前各项目户型面积普遍跨度大。大社区包容力强，更利于营造混居文化，但中小项目如此无非令自己形象模糊，竞争泛化。 房地产快速发展阶段，住宅产品功能多样化 居住功能 保值功能 增值功能 礼品功能 抵押功能 炫耀功能 办公。。。。。。 产品与目标人群心理对接的密码不止一个，打动人心的机会更多，一箭穿心的机会更少。 目标消费人群心理洞察，是营销和推广策划的重中之重。 佳木斯首个纯粹中小户型盘，领先半步的产品 本案住宅物业改进规划可以继续加分的价值点 地段 规模 容积率 绿化率 景观 外立面 —风格、档次 户型—面积、功能、赠空间 梯户比 车位比—不足 物业管理——社区归属感 社区配套—38%商业！ 后现代城 私摩空间 炫特区 原设计立面 借鉴BLOCK理念，充分与城市空间融合 知名小户型项目，立面风格多采用现代、现代欧式，迎合青年人崇尚简单、自由、随性的性格特征。建议设计单位参考。 建议社区不封闭，BLOCK式规划。 1、38%商业比例，项目有外向特性；周边开放的环境。 2、地块狭小，无景观休闲优势，充分借用城市资源； 3、引领新生活方式。 限高100米。 住宅高度=100-（4.5+3.5×4）=81.5米。 按层高3米标准： 81.5÷3=27.16；即住宅部分，最多可建27层。 若总层高27层，则 23860÷27=883.7÷2=441.85 水平面面积太小，故建议住宅层数控制在23层左右。 顶层（或加次顶层）层高5.2米，赠空间溢价。 建议住宅部分层数23层左右，顶层层高5.2米。 逆向定价，推导主力户型面积为55㎡~59 ㎡ 逆向定价，即按总价倒推面积，尽可能低总价、大面积、多功能。瞄准目标客群的价格敏感点，刺激购买冲动性。 按均价4200元计算： 250000÷4200=59.5㎡，2室1厅1卫；依此类推。。。。。。 按得房率保证功能的前提下酌情调整面积区间。 住宅物业销售利润=23860×700元） 提高车位比 120个停车位，车户比不足1：0.5。 《哈尔滨市建设项目配建停车场(库)和公共停车场(库)规划建设管理暂行规定》 住宅小区车位比最低1：0.5 。 解决办法：？可否增加地上停车位？可否与火车站协商划拨租界车位？ 车位，增值的重要砝码。 杏林湾：地下停车位180000/个 宜家秀庭：地下停车位148000/个 农垦综合楼：只租不售2500/年~3000/年。 火车站公共停车位151个。 周边其他社区停车位普遍不足。 车位与住宅不捆绑，独立销售。 住宅小户型走低总价策略，车位亦适当让利，内部定价128000/个；外部148000。 128000×120元） 商服+住宅+车位总经济收益预算 ＋住宅物业销售额：23860×4200=100212000（元） ＋1带2商服销售额：12100×（2260×2）元） ＋3-5商服：租售待业态确定。 ＋停车位销售额：128000×120元） －总成本：5023×7×3500=123063500（元） 3-5商服租售收益。 领先半步的产品—— 领先半步的生活 这里，将成为谁的主场？ 谁，将成为这里的主角？ 目标客群界定及心理洞察 8090后 ，佳木斯的非典型白领和其他阶层 观察1：居住功能是首要价值点 住宅租金年回报率在 4~5%左右， 投资者缺乏理性的经济评估能力。 但是由于三线城市投资渠道少，而且房地产市场处于上升阶段， 仍然会吸引一定的投资者。故本案产品价值核心点在于居住功能，适度引导投资功能，并与大城市车站、地铁上盖物业类比。 观察2：居住者与购买者的重合与分离 大城市中小户型产品，主要购买者为青年白领+投资者。三线城市投资者比例明显低于大城市。年