阳光棕榈园与港湾丽都商业案例研究.pptVIP

案例提要 选择两个同区域，类似项目做比较，但不同的是商业入市的时机不同，案例借鉴之处在于 在一个新的居住区未成熟前，商业如何定位？是定位社区型商业还是片区商业？ 商业入市时机选择 阳光棕榈园商业Vs港湾丽都商业 德思勤商业中心 2006.01 阳光棕榈园 港湾丽都 一、案例选择 二、案例分析比较 三、借鉴和启示 案例选择原因 1、地段相近 2、商业规模相当 3、消费群特征近似 4、开发时期相近 定位选择 经营情况 市场形象 一、选择案例 港湾丽都 港湾丽都定位为中高档楼盘，沿临街面呈L型布局，共512户，2003年10月入伙。 房地产E网 港湾丽都1、2楼规划为商业，共计建筑面积2万平方米，使用面积14800平方米，楼层高达5.5米，面积划分较大，在100平方左右居多，铺面开间进深比基本在1：2。 港湾丽都计划将其建成为一个集休闲、购物、餐饮、娱乐为一体的泛社区配套商业广场。 市场定位 商业规划 2003年8月人人乐租赁裙楼二楼8000平方米的商铺，一楼商铺主要引进咖啡店、快餐店、中餐店、服饰店等品牌店，招商、经营情况良好。 业 态 港湾丽都的铺位只有桃园路段有3个出售，售价3万，其他只租不售，售出商铺也采取返租方式，平均月租金100元/平米，基本没有空置。 租售情况 总建筑面积约40万㎡，2004年中旬入伙，住户3072户，商业约11800平米。 阳光棕榈园 集购物、休闲、餐饮为一体的社区配套商业。 市场定位 建筑形态是商业街铺，绕小区四周分布，只有学府路和前海路相交处角上局部有两层，整体层高5.0米，面积主要在40-60平方。铺面开间进深比基本在1：2。 商业规划 业态现状 楼上是休闲桑拿，楼下为大型餐饮，沿学府路到火车西站的部分为零星的社区配套，如：小吃、五金、精品等；主入口的商业集中为大面积社区健康中心，儿童玩具、糕点店、美容美发，洗衣店、药店，百果园，地产三级地铺等稍具品牌的社区配套。整体经营情况不佳 在三期后面沿月亮湾大道建设有一条美食街，有5家汽车美容和修理店参在其中，有不到十家200-400平米的大型餐饮店，经营情况一般，但是由于政策控制无法继续。 房地产E网 商铺租售与经营管理 主要为租赁，少量靠近火车西站的小铺被出售，售价2万。月租金基本控制在50-120元/㎡之间，最高达150-200元/㎡。空置率约10％，主要集中在交通死角。 港湾丽都位置接近天虹，曼哈形成的百货商圈。周边的大盘比较多，商业氛围较浓 阳光棕榈园更接近家乐福，位于深圳西站的必经之路“学府路”，交通较为便捷 地段比较 二 、案例分析比较 入市时机 港湾丽都2003年入市，入市时机好 阳光棕榈园开发周期较长， 二期商业2002年入市，三期商业2004年入市，错过最佳时机 物业结构 港湾丽都商业面积较大，结构较好 阳光棕榈园格局一般，业态调整难度大 * *