电信地块报告(全套）.docVIP

电信地块商业定位报告 地块优势分析 1、未来3－5年内，周边住宅楼盘林立，未来居住人口非常密集，人气和人流都非常巨大，因此具备强大的商业发展潜力 2、周边道路宽阔通畅，而且交通非常便捷，可轻松辐射南坪4－7公里居住片区、南坪核心商圈、南坪中心居住片区、南坪鹅公岩南桥头居住片区、南坪4－7小区居住片区。此外，通过鹅公岩大桥还可以辐射到杨家坪、袁家岗等区域，无论居住潜力和商业潜力都非常巨大 3、由于周边楼盘大部分都是2003－2004重庆房价暴涨之后出售的，如骏逸天下、中央美地、美堤雅城、骏逸江南、溯源阁等等，因此，本地块周边居住人群无论现在还是将来，其购买力是非常强大的。 4、地块周边有着大量的外资企业和合资企业，如美心、隆鑫、国际顶益（康师傅）等等，这些企业员工的素质和购买力也相对较高，也具备强烈的商业发展潜力 地块劣势分析 1、以前，政府将本地块周边规划为经济开发区，因此周边除了一个麦德龙仓储式超市以外，没有其他集中商业或者大型商业，周边目前商业氛围极差，只有一些零散的临街商业散布在一些经济实用房的底层，虽然清风绿苑、骏逸江南、美堤雅城都有很多临街商铺，但是由于刚刚竣工不久，而且开发商也没有专门为这些商业进行招商，暂时还没有形成气候，也就是说，本地块周边的商业目前还是空白，这是个劣势，但同时，也是一个机会和契机。因为，随着城市的发展，政府对本地块片区进行“退二进三”的总体策略会逐渐深入，随着周边楼盘逐步竣工和入住、随着周边第二产业的工厂企业的逐步搬迁和推出，3－5年内，这里的商业氛围和居住人气，一定会非常浓厚和成熟。 2、本项目地块是金阳公司通过拍卖所获，价格高达211万/亩，但，目前周边住宅的套内市场均价仅能卖到3200－3300元/平米，建筑面积均价在2700－2800元/平米，因此本项目如果不通过精心定位，把商业的价值和商铺的量做到极致，则很难能有利润。 3、本地块地形高差非常复杂，整块土地分为8个小块，而且每一小块土地的标高都不一样，高差最大值达到了30米（10层楼高），而且88亩中必须扣出18亩出来做学校，剩下可用地只有70亩，虽然地块四周都是道路，但是，最长的两条道路（南面和北面）全是坡度很大的坡路。但是，这个劣势并非无法解决和克服，只是给我们营造商业和打造住宅带来了极大的难度，这要求我们在进行项目策划和规划设计时，要非常慎重。 4、本地块南北两面都是工厂企业，道路环境很糟糕，这会对本项目形成极大的伤害。金阳公司只有同政府谈判，尽可能地改善本地块周边四条道路环境，清除各种停放的车辆，同时金阳公司应该出钱，将东西南北四条道路两旁的小树全部拔掉，同时种上枝叶繁茂、叶冠阔大、树干高大的大树，把这四条道路打造成生机盎然林荫大道。并在大树下大量种植花草、布置大量林荫树下休憩凳椅，同时将东西南北四个面的围墙，以广告围墙的方式打造，以美化环境，这就是先造环境、再做项目的先进思路，否则本项目将会遇到极大的障碍和致命伤，这笔钱绝对值得花。 项目规划指标定位 根据以上地块优劣势分析，要将本地块的价值发挥到最大，必须最大限度地考虑商业营业房。注意：在考虑营业房的同时，还不能盲目地扩大其总面积，还要兼顾商铺本身的商业价值和住宅本身的居住价值，大肆扩大商铺的总量而导致商铺单方商业价值和住宅居住价值的降低，以及盲目考虑商铺单方商业价值和住宅居住价值而放弃商铺在总量的突破，都是不可取的，这二者虽然是矛盾的，但是，我们可以探索其临界点，寻找一种平衡。 也就是说，我们规划设计出来的商铺，不仅商业价值和售价都要很高、很好出售，而且还要实现商铺总量的最大化，从而实现整体商业价值的最大化，而且，还应让住宅部分也很好卖，而且还能卖到高价，这样才能收回现金流和获得利润的最大化。在商铺总量最大化、商铺价值最大化、居住价值最大化这三个矛盾体寻求一种平衡。 要让商铺很好出售，又要商业价值和售价高，办法只能是：底层、临街、短进深、面积小，层高大、大小面积任意转换、最好能有大型品牌主题商业带动人流和人气（如家乐福、沃尔玛、建马特、国美电器、苏宁电器等等）。同时对所有的商铺进行统一的经营定位和市场细分，进行统一的招商和经营管理。 要让住宅很好卖，而且而且售价高，就本项目而言，就是要做到住宅的户型功能新颖舒适最大化、户型面积紧凑合理最大化、小区主题园林绿地面积的最大化、受商业影响的程度最大限度地降低，商业尽可能成为居住者一种生活配套。做到这几点，住宅的销售周期可以最小化，利润可以最大化。 按此标准，本地块按5.0的容积率，可修23.6万平米，我们可以将这23.6万平米做如下分配： 住宅：17万， 车库：2.5万 集中大卖场（可以引进大型品牌主题商业）：1.6万平米（层高6米） 底层临街商铺：2.5万平米 底层临街商铺要求：层高6米（可分隔成两