滁州卓耕天御一期营销计划(草案).docVIP

卓耕·天御一期营销计划(草案) 计划概要 市场环境及外部销售现状 项目定位简述 项目营销时间节点设计 项目销售回款计划 项目宣传推广方案 项目营销费用预算 ◆ 计划概要 为了保障我公司滁州卓耕·天御项目在未来预期的时间段内能够达到集团要求的销售前提和销售目标，营销部在重新做过市场摸底和反复研讨后，针对我们项目自身的优劣状况及外部的多种客观因素，本次报告从市场因素、销售环境分析、营销时间节点安排、销售预期回款、营销推广以及费用预算等几个方面对项目的定位、项目的入市价格、以及未来的销售分别作出了相关的判断及建议。 市场环境及外部销售现状 滁州卓耕天御项目作为我公司首次进驻滁州市场的第一个代表项目，首次开盘是否成功对于项目后期的成功运营起到举足轻重的作用，而首期开盘是否能达到全面热销的效果，对项目后期的销售和持续开发起到关键的影响作用。在目前的市场情况下，要达到理想的销售状态和销售目标必须全面均衡宏观市场情况、竞争市场情况、项目自身情况、公司的运营成本、整体的开发策略，必须全面均衡以上因素制定相对较为合理的入市价格，在逆市下保证项目的持续销售、资金快速回笼、从而实现项目开发价值的最大化。 一：对目前的宏观经济形势及相关的房地产政策进行汇总分析： 一、金融环境现状：由于市场大量流动性资金投入房地产行业，推动房价的快速上行，国家为保证金融安全逐步上调利率，银行准备金，严控贷款全面抑制房地产涨幅过快的状况。 二、宏观政策环境：国家宏观调控与市场调控相结合，中央政府对房地产市场的调控决心不变，短期内房地产市场回暖的可能性较小，市场持续萎靡的状况短期内不可能改变。主要的调控方向为：土地政策、金融借贷、税收政策、保障房、政府监管五个方向； 1、土地政策：整体上增加土地供应；同时在大力推行限房价、竞地价加强对闲置土地的处置； 2、金融借贷：房贷政策二套最低首付6成，三套禁贷，部分城市目前已推行首套房首付四成的房贷政策；土地竞买必须说明资金来源并提供相关证明； 3、税收政策：上海重庆开征房产税，房产交易不足五年全额征收营业税，加强土地增值税的监督； 4、保障房：国家政府通过各种途径加强保障房的后续供应； 5、政府监管：合理确定本地区年度新建住房价格控制目标；全面推行限购令，主要城市拥有2套后不能再购房，对外地购房进行全面的限制；严格实行地方政府问责制，加快建设个人住房信息系统。 三、房地产调控政策频繁出台：2011年是中国的房地产调控年，新年伊始，国家便频繁出台房地产调控政策，从金融信贷、税收等各个方面全面调控房地产市场，对房地产市场形成一波又一波的冲击； 2011年调控政策汇总如下： 政策出台时间 政策的主要内容 2011．1．20 上调人民币准备金率0.5个百分点 2011.1．25 合肥市首出“限购令”，规定本地和外地居民家庭年内暂时只能在本市新购一套商品住房。 2011.1．26 国八条上调二套房首付至6成，贷款利率1.1倍，对非本地具名购房需提供一年以上社保缴纳证明或一年以上当地纳税证明； 2011.1．27 财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。 2011.3．25 “合肥限购细则”规定合肥本地家庭禁购第三套住房，外地人最多只能买一套住房，限购包括新房和二手房 ，合肥瑶海、庐阳、包河、蜀山区暂定为限购区域； 2011.4．6 上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。 2011.4．17 中国人民银行17日宣布，从21日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5百分点。 2011.5．1 根据国家发改委的有关规定，从5月1日开始一、二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。 2011.7．12 新版国五条，坚强保障房建设、同时继续通过税收、信贷等政策长期持续抑制房价的上涨。 2011.9．5 要求从9月5日起将各商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，相当于在半年内收紧约8000至9000亿元资金，约相当于上调存款准备金率两至三次的效果 宏观市场分析小结： 在目前的整体通货膨胀的大的经济形势下，国家将持续地通过行政干预和经济调控结合的方式，将房地产的调控进行到底，打压房价的决心短期内不会改变； 市场大量流动性资本投入房地产推动房价上行与国家为保证金融安全提升利率，银行准备金、限贷严格控制房地产涨幅过快，二者剧烈博弈； 房地产调控的大势中，地方政府和中央政府也将处于长期的博弈中，但短期内调控的大环境不会改变； 在政策趋紧的市场下，政策的影响已经全面扩大已从一线城市，延伸到二三线城市，