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《泾渭上城》 谈判程序及内容大纲 一.寒暄（开场白） 方法: a.赞美,赞美,再赞美 b.沟通,沟通,再沟通 c.与客户寻找共同话题(不要有推销痕迹,取得信任) d.收集客户资料,了解客户需求 目的: 与客户拉近距离,了解客户实力,推荐适合客户的房子.在与客户沟通当中,了解客户需求实力,以居住或投资为目的.根据不同客户情况引导,推荐户型,包装房屋的投资价值和局住环境. 1.自住型客户—收入较底积累较少的年轻人,他们的事业,家庭处于起步阶段,收入偏底有强烈的购房需求.本项目户型设计的实用性和经济性,周边高素质人为环境和项目的智能化配套,提供了低首付,低月供的小户型,作为其它安居乐业的开始. 2.投资型客户—收入略高有一定的积累客户群,他们有稳定的收入和固定住所.他们购房的目的主要用于投资.本项目户型面积小,总价底,随着西安市市委,市政府的北迁,新火车站的建立,城市地铁的建设,作为西安市北郊县的高陵,政府对本区域的资金投入和政策扶持,是将来发展前景和方向,其房地产必将具备更高的升值空间. 例:﹙长安县撤县成区的例子 主讲:升值,保值﹚ 3.养老型客户—本项目配套设施完善“商业步行街”“昭慧塔广场“城市运动公园”紧临本项目,区域生态环境,生活环境将是高陵之最!项目将成为撤县改区,西安,高陵中老年人的最佳选择的养老社区. 4.周边县﹑区客户—外地人有一定的经济条件(闫良区,临渭区,三原县等)想在高陵买房或给在本区域上班的子女买房. 讲未来的发展趋势及地段,居家环境,安全性,生活,购房的方便. 例:二十一世纪住宅的标准（绿色、生态、健康） 二.项目介绍(沙盘) 目的: 概述简洁,准确,专业 整体讲解,使客户对项目有一个整体认识. 这就是我们泾渭上城的整体规划.它是高陵县目前规模最大,配套最齐全，集居住、休闲、娱乐、运动、商贸、生态、文化于一体的理想社区〈定位〉 我们整个园区占地323亩,建筑面积50万平方米，容积率为 2.3 ，绿化率 42%，车库泊位数： 1263 （地下： 518 ，地上： 745 ）外形设计时尚、新颖，具有视觉冲击力，项目建设住宅2998余套，建筑设计独特，格调典雅，各种配套设施完善。产品分为四大类:1.多层洋房2.花园洋房3.别墅4.高档高层电梯住宅。景观规划结构采用中央主景观带加宅间组团绿化的两级结构。主景观带与组团宅间绿化相互渗透，互为补充，形成多层次的复合景观项目产品。项目内分为三级道路，追求步移景异的自然情趣。项目四边均临路,布置有一,二层的商铺.服务小区的同时也面向城市,各个功能区划分明确,整个小区的建筑和高度由东南向西北渐次升高. 我们整个园区不但规模大,配套齐全,而且地理位置也十分优越,它位于高陵地标昭慧塔的西侧,小区北临主干道西闫引线,西临主干道迎宾大道,南临次干道一中路,东临二干渠道.小区规模较大,为方便业主出入并满足消防需要,在小区四周均设有出入口与城市道路接通,真正做到了人车分流,安全方便. 我们的景观及绿化设计在高陵乃至西安都是一流的.小区内采取的是空间多层次，品种多样化，本土与外来相结合，院落景观与组团绿化与相互渗透,小区内的景观与外面的水景公园、昭慧塔、昭慧塔广场等内外呼应，浑然一体，形成多层次的复合景观,真正做到了四季常青,三季有花。在昭慧塔的北侧及西侧近800亩地，高陵县委县政府采取一次性规划一步到位，高陵县作为西安市的老郊县之一，具有浓厚的历史文化底蕴。昭慧塔的北侧是博物院，再下来是像大雁塔北广场一样的喷泉广场，占地10370平方米；广场西侧、小区东侧是仿古文化商业中心；小区南面是运动公园，占地3240平方米，由运动场和一个水景公园组成，有精心别致的假山,雕像,水景，漫步园中呼吸清新的空气,享受自然与现代大都市的繁盛.整个规划设计讲究人、自然、建筑、文化的和谐,完全符合现代人的居住要求,因此在我们泾渭上城肯定能选到一套适合你的房子,它将成为你居家投资的最佳选择. A:地段 区域位置,高陵县地标昭慧塔的核心位置,未来的发展趋势,升值,保值的关键因素.随着西安市发展的整体北移，市政府的北迁，项目所在地北有阎良飞机城，东有临潼生态旅游区，西边是西咸一体化结合区，南有西安泾渭开发区，泾渭浐灞滨水游憩区，已经成为西安新北城的核心板块。 ①配套齐全,生活方便 例1：中国福建商会与明珠中国家具投资30亿元，首期2400亩在泾阳高庄建设集商务、家具、建材、机电食品、汽配为一体的西部商贸物流基地。 例2：香港香江国际集团与政府投资28亿元，在4000多亩的土地上独家兴建泾渭分明国际会议旅游休闲渡假中心。 例3：美国时代投资集团投资25亿元，占地10平方公里的统筹城乡综合配套改革试验区项目，以高陵县泾河北岸上马渡地区为中心，建设集生