酒店式公寓营销推广方案26.docVIP

〖闽东·国际城3号楼B区—星公馆〗营销推广策划书 武汉中枢◎天开地王 前言—— 〖闽东·国际城〗系由实力雄厚的福建闽东电力集团投资在汉的武汉楚都房地产有限公司开发。作为汉阳新区地王标志性的建筑，总占地36.27亩，总建筑面积16万平方米。 〖闽东·国际城〗选址地点位于汉阳钟家村核心地块，驾御两湖两江极目风景，内蕴汉阳千载雄厚文明，集住宅、写字楼、酒店式公寓与大型商业卖场、商业街等汉阳顶级物业于一体，成就汉阳图腾建筑。 同时，〖闽东·国际城3号楼B区〗整体定位为：酒店式公寓。面临武汉市场酒店式公寓市场共有的障碍：其一、区域价值尚未完全体现；其二、市场供大于求；其三、市场风险不易评估。 第一部分 市场篇 武汉酒店式公寓市场形势分析 起源与发展 典型案例分析 市场现状研究 SWOT分析 一、起源与发展 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。 国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。 2003年后，武汉的酒店式公寓开始在市区繁华地段涌现，一时成为热潮，在不断的发展过程中也承受着不断的置疑。武汉的酒店式公寓经历了怎样的发展历程。 武汉酒店式公寓的出现可以追溯到2000年。江汉路１２６号，一栋共２６层总高度近百米的高层建筑——台北之星。由于特殊的地理位置，在营销推广过程中，该楼盘的名称及定位几经更迭，从长盛大厦到台北之星，从写字楼到商务楼。最终，找到乐发展方向，定位为酒店式套房公寓。 2003年，武汉的房产投资初露苗头。武昌的鹏程时代、汉口的天下.城市星座均推出30—50平方米的小套户型。鹏程时代的小套标间在29平方米左右，稍大的翡翠座客卧房分开，基本已具备酒店式公寓的产品雏形。当时两者单价均高出周边楼盘300—500元/平方米的价格，这也是投资类产品与普通住宅的基本区别。该段时期，武汉房地产的消费投资是发散性的，无组织的，无意识的，长期浸淫于本土空气和本土文化，加之对武汉经济发展缺乏前瞻性的了解，武汉的开发商和房产代理商对房产投资领域的水深水浅尚缺乏估计。 2003年下半年，汉飞.青年城率先提出了精装修酒店式高级服务公寓的概念。汉飞.青年城将酒店式公寓描述成一种配备精装修和酒店式物业管理服务的产品，它并没有点出酒店式公寓后期是否具备升值的保障，而是将精装修等基本配备描述成该产品的附加价值，并将此附加价值不断放大，在售楼部现场，布置漂亮的样板房，将所有装修样才进行展示：“买什么得什么，买什么送什么。”后期17%的年收益，一一用表格形式算好，武汉人第一次领略到买一套房子还可以送这么多东西，也第一次领略到买房子可以如此时髦。 2004年武汉出现了小户型公寓投资热，基本上都是由烂尾楼改造而成。这其间存在着巧妙的时间契机。2003年到2004年，也正是武汉市政府改造烂尾楼和停建工程比较集中的一段时间。如武汉阳光置业有限公司推出的青青国际公寓，该楼盘的前身是写字楼，滞销了几年成为烂尾楼，在没有对建筑本身作太大改变的前提下，重新定位成“酒店式公寓”，以３８００元／平方米的价格推出市场，结果短短几个月即销售一空，它也成为最初的“温州炒房团”进行团购的房屋之一。 2004年底到2005年，武汉小户型开始遍地开花，一度被称为武汉小户型年如位于武昌的鹏程国际，位于汉口宝丰段的中环新天地、金叶 solo就是典型代表。随之非常男女、东方时空、宝利金国际广场、上城国际纷纷登场。就连非城市中心的光谷也推出了free阁调和拿铁公寓，他们同样受到市场的追捧。 2005年下半年，小户型公寓的发展前景开始不明朗起来，由于市场放量较大，消化开始出现困难。但最值得一提的是2004年至2005年，位于万松园路的圣淘沙酒店公寓一路高歌，均价超过6000元/平方米，并且成为目前武汉市运营最为成功的五星级酒店式公寓。零点分析：上述酒店式公寓发展历程可以清晰追溯武汉酒店公寓起源、发展、高潮、冷却的群过程。同为酒店式公寓，经历了酒店服务式公寓、小户型住宅公寓，产权式酒店公寓三个阶段。从产品结构上也由烂尾楼改造发展到有天有地有花园的精品小户型社区。可以说酒店式公寓逐步走向成熟。台北之星 产品情况：台北之星江汉路12