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论建设用地使用权的提前收回 【专题名称】民商法学【专 题 号】D412【复印期号】2011年11期【原文出处】《华东政法大学学报》(沪)2011年4期第98～109页【英文标题】Withdrawal of Construction Land Use Right before Term Expiration【作者简介】朱广新，《中国法学》杂志社????为了公共利益的需要，依法定程序提前收回建设用地使用权或土地使用权，是我们现行不动产法上的一项重要制度。该制度虽然在1990年即被《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(第42条)明确规定，并于1994年和1998年先后得到《城市房地产管理法》(第19条)、《土地管理法》(第58条)的确认，但是，在《物权法》第148条对此再次予以规定以前，实际上并未引起学界的足够重视。????一些人近年来之所以对建设用地使用权提前收回制度发生浓厚兴趣，一方面是因为，人们日益认识到建设用地使用权的提前收回其实是城市房屋征收(拆迁)争议中的关键问题之一；另一方面的原因是，相比于以前的几次立法，《物权法》第148条关于建设用地使用权提前收回的规定，明显独具特色。而2011年1月19日施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条第3款关于土地使用权随房屋征收同时被收回的“独特”规定，使建设用地使用权提前收回制度的受关注度再次得到提升。????《物权法》第148条的规定为：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”这一规定的不同寻常之处集中体现为三点：第一，从法条措词上看，不再将建设用地使用权作为提前收回的宾语，而是采用了“提前收回该土地”的用语；第二，对于建设用地使用权的补偿，既未沿用“给予适当补偿”①又未采纳“给予相应的补偿”②的先前做法，而是规定“退还相应的出让金”；第三，对于被提前收回的土地上房屋及其他不动产的补偿，规定应参照关于房屋征收的相关规定。????从一些具有重要影响的物权法著作或注释书看，③适用《物权法》第148条的关键，似乎在于应如何理解提前收回的法律性质。不过，依解释论的方法看，澄清提前收回的法律性质并不能解决第148条所提出的所有问题，它至多只为如何解释该条确定了基本方向。系统地讲，除了提前收回的法律性质这个问题外，尚需对“依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿”的规范基础以及“退还相应的出让金”的涵义进一步作出解释。另外，“提前收回该土地”到底是指提前收回建设用地，还是指提前收回建设用地使用权，作为理解第148条的一个起点，同样不可小觑。本文拟以我国现行不动产法律制度为基础，对《物权法》第148条的规范意旨、适用范围等问题作出系统解释。????一、提前收回的对象：建设用地抑或建设用地使用权????澄清提前收回的对象，是理解《物权法》第148条的起点。依其文义，第148条规定中的“提前收回该土地”意指提前收回该建设用地使用权效力范围内的建设用地，或者“提前收回国有的建设用地”。④但是，如此解释不免在权利逻辑上产生如下问题：在建设用地使用权仍继续存在的情况下(存续期限届满前)，提前收回建设用地，不是明显违背《物权法》第2条第3款对物权所作的定义性规定吗？按照物权自身的逻辑结构，不管是国有土地所有权人，还是作为公共利益之代表的行政机关，⑤只有在终止或消灭建设用地使用权之后，才可能收回建设用地。在建设用地使用权存续期间，不仅土地所有权人负有“不得干涉用益物权人行使权利”的义务(《物权法》第120条)，而且土地所有权人之外的任何其他人更应尊重建设用地使用权人对建设用地的占用、使用、收益或处分。这是物权的应有之义。简言之，提前收回建设用地，必须以终止或消灭建设用地使用权为前提。建设用地使用权因提前收回建设用地而消灭的看法，⑥显然有违物权的一般理论。????文义解释的结果既然不符物权之常理，那么，只能跳出文义之拘囿，寻求能满足法理的其他解释方法。大致看来，第148条所涉问题似乎与建设用地使用权的提前消灭比较相关，除了与《物权法》第42条在规范适用上存在援引关系外，该问题似乎与《物权法》的其他规范不存在明显的体系关联，体系解释方法因而也难以发挥作用。由于第148条是沿袭旧制而来，所以，考查一下其历史渊源也许能得到比较合理的解释结果。????从全国人大常委会法制工作委员会民法室对第148条的解释意见看，该条与《土地管理法》第58条紧密相关。⑦根据《土地管理法》第58条的规定，为公共利益需要使用土地的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，但应对土地使用权人给予适当补偿。其实，上述规定