房地产开发企业纳税技巧大全.ppt

（四）预算造价法 指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。 计算公式： 某一成本对象应分配的成本=该成本对象预算造价÷期内全部成本对预算造价×应分配的开发成本 * （五）预定售价法 指按期内某一成本对象预定售价占期内全部成本对象预定售价总额的比例进行分配。 该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。 计算公式： 某一成本对象应分配的成本=该成本对象预定造价÷期内全部成本对预定售价×应分配的开发成本 * 下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配： （一）土地征用及拆迁补偿费（或自用土地开发成本），应按占地面积法进行分配。 （二）公共配套设施开发成本（或公共配套设施开发成本费）按建筑面积法在可售计税成本对象间进行分配。 （三）其他成本项目的分配法由开发企业自行确定。 * 自用的土地和公共配套设施： 作为独立成本对象进行核算的，在结算已完工可售成本对象时，按以下规定进行分配： （一）自用土地和公共配套设施已完工的，可将其实际发生的计税成本按前条规定分配至可售成本对象。 （二）自用土地和公共配套设施未完工的，可将其预算造价按前条规定分配至可售成本对象。 土地使用权成本： 开发企业以非货币交易方式取得土地使用权的，分两种情形进行处理。 * （一）其投入方以换取开发产品为目的，将土地使用权投资开发企业的，按下列规定进行处理： 1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的开发企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 * 2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的开发企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 * （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资开发企业的，接受资的开发企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 * 第12项：土地闲置费 因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失由开发企业按税收规定自行在税前扣除。 * 第13项：成本对象报废和毁损损失 成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为非正常财产损失按税收规定扣除。 * 第14项：折旧费用 发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用。 未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。 * （一）税前扣除的管理 开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。 未按规定报批或备案以及手续、资料不全的（包括不提供税务鉴定报告），要及时补办有关手续、资料，否则不得在税前扣除。 * （二）核定征收 开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 * * ○依照法律、行政法规规定不设账簿 ○依照法律、行政法规规定应当设置但未设置账簿 ○擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料 ○虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账 ○发生纳税义务，未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报 ○纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由 根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠（涵盖所有新办企业）。 * （一）新文件适用范围 各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。 * （二）新文件执行时间 自2006年1月1日起执行，