东篱·逸墅-营销报告-wxm.pptVIP

解决之道——外修 项目受区域、产品两大限制，客群认知度、认可度不高。为避免多数人难以接受和理解，不宜塑造为过于高端产品，但要支撑价格和切合客群心理，也需要有一定的拔高。所以解决在于两大关键点。 一、区域价值重塑 区域优势明显，政府城市向西扩规划，前景看好 星子新城区首站，还是属于东篱·逸墅 二、产品价值提升 别墅的资源：绿肺公园（产品可感知的最大资源——依托星子城市三大公园） 别墅的风格：音乐园林（凌驾于别墅之上的物业形态——突显项目别出心裁） 别墅的居住：舒适居所（市场众多强调对资源的占有，忽略房子本质上的功能——反其道而行，回归本源） 在星子，有品位的人很多；在星子，有实力的人很多；在星子，追求生活品质的人很多；在星子，讲究消费水准的人也很多。 但是符合他们身份的居所却很少，满足他们需求的就更加少。我们如何立足品质，锁定实力客户，这是首当其中的重中之重。 策略分解 形象提升，诉求亲民 形象提升：形象诉求上，坚持绿肺园林、舒适居所的路线，让客户感知项目的稀缺资源和高贵品质。对售楼中心周边布置上做到体贴用心，让客户加深对项目好感印象。 诉求调性：项目虽然为中高端产品，但在诉求上必须走亲民路线，让客户感知到项目并非遥不可及，有机会让你触手可及。 形象策略 展示策略 蓄客策略 推广策略 行架 车辆进出指示牌 道 旗 道 旗 实景感知，泛体验营销 1、体验式营销正大行其道。 2、市场各大热销楼盘师范先行。 3、如对单独别墅内部进行装修，成本消耗太大，不如打造项目环境内景，包装营销中心，培养销售人员的素质和气质，让客户直观看出项目品质和环境。 4、别墅项目客户更加注重眼见为实。 形象策略 展示策略 蓄客策略 推广策略 形象策略 展示策略 蓄客策略 推广策略 主题：价值动人，话题炒作 1、产品层面：价值动人，性价诱人！ 2、客户层面：围绕需求，诉求前景！ 3、精神层面：话题炒作，贩卖生活！ 推广主题 ①稀缺性、唯一性 ②离尘不离城 ③城中央公园别墅 主题延伸 TOP1: 5分钟便捷生活区 在整个市场的稀缺性 TOP2: 依傍城市中央生态公园 离尘不离城 TOP3: 城市中心公园里独有的别墅 城中央公园别墅 形象策略 展示策略 蓄客策略 推广策略 媒介：媒介精准，小题大作 1、精准：县区域内高档饭店、酒店、休闲娱乐等场所布局框架广告。 2、定投：银行、茶楼、饭店等场所大厅赠送展架，摆放项目物料。 3、直邮：面向会所、美容院、县内民营企业、政府机关等。 4、短信、彩信：短信针对一般消费客群发布，彩信针对高消费客群发布。 5、LED灯、户外：九江、星子县内客户发布，提高知名度。 6、杂志、刊物：对星子企业、酒店、娱乐场所刊物投放广告。 7、微博、微信：建立别墅专用微博、微信，主动关注客户群，与客户群创造良好的沟通环境，对项目介绍、活动发布能起到推广作用。 8、电话营销团队：通过各种途径获得市场上符合项目购买阶层通讯号码，统一说辞，寻找需求购房的潜在客户。寻找目标群客户，同时给项目起到口径传播作用。 9、行销团队：让行销人员主动的走出去，进行客户拓展，对市场客户的更深一步的挖掘，用专业的热情的方式在任何地方都能够讲解我们的产品，让客户第一时间了解项目动态并感兴趣。 形象策略 展示策略 蓄客策略 推广策略 活动：精益求精，独具一格 TOP1:一般暖场活动 活动对象：到场所有客户 活动措施：短信、派单和电话拜访等形式，举办一些养生节、水果节、插花节等项目客户相贴切的暖场活动 TOP2:品质客户活动 活动对象：银行、证劵等高端客户政府、企业单位等高端客户、商会等协会、车友会等 活动措施：内部刊物刊登项目广告、直邮+礼品、短信、彩信、小型产品酒会、聚会沙龙、名车试驾 形象策略 展示策略 蓄客策略 推广策略 广拓渠道，精准锁定 1、市场营销蓄客：通过控制成本的广告推广，从市场网罗客户！ 2、精准营销蓄客：针对特定圈层，量身定制优惠方案，吸引 客户购买！ 3、合作单位跨界营销：通过合作单位、银行等企事业单位，传播项目价值，促进项目销售！ 如何去卖 一、销售团队的内部提升 销售说辞的优化，培训考核上岗； 房地产知识的培训，整个团队的能力提升；