北京东部房地产市场调研报告.docVIP

北京东部房地产市场调研报告 北京东部房地产市场调研报告第一部份北京东部地区的现状与发展趋势2.1区域现状2.2发展趋势3第二部份京东地区房地产项目现状3.1通州3.1.1物业类型3.1.2物业档次3.1.3物业单价3.1.4物业管理水平及单价3.1.5物业体量3.1.6物业销售状况3.2.7代理情况3.2燕郊3.2.1物业类型3.2.2物业档次3.2.3物业单价3.2.4物业管理水平及单价3.2.5物业体量3.2.6物业销售状况3.2.7代理情况4报告第三部份消费群体分析4.1通州4.1.1购买人群阶层4.1.2收入状况4.1.3文化层次4.1.4选择区域4.1.5价格倾向4.1.6总价倾向4.1.7建筑风格4.2燕郊4.2.1购买人群阶层4.2.2收入状况4.2.3文化层次4.2.4选择区域4.2.5价格倾向4.2.6总价倾向4.2.7建筑风格5第四部份广告分析5.1开发商广告投放量分析5.2受众群体接受广告分析5.2.1媒体选择分析5.2.2媒体接受度分析6报告第五部份物业需求分析6.1区域分析6.2价格分析6.3建筑风格分析6.4建筑类型分析6.5建筑层数分析6.6会所分析6.7物业管理分析6.8物业收费分析6.9户型结构分析6.10物业装修分析7报告第六部份结束语北京东部市场调查报告前　　　言　　?2004年至2005年是北京及至全国房地产最不平静的时期，房地产市场在这一时期经历了各种政策调控。从03年121文件的出台，到监察部和国土资源部日前发出的8.31大限，即在?04?年?8?月?31?日?前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；国务院关于项目资本金比例从?20?％提高到?35?％以上的通知；银监会对房产信托监管力度的加强；央行出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业在内的固定资产过快投资增长，控制通胀；05年3月，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》（“老国八条”）；05年５月七部委下发关于稳定住房价格的八条意见（?“新国八条”）；预售制度的取消争议；以及二的二手房交易营业税征收的细则明确、个人所得税征征停停等等等等，将京城房市搅得沸沸扬扬，观望之声四起。北京的东部一直是北京房地产界的一个议论之地、争论之地、也是争议之地，但更是希望之地。“两轴两带多中心”，“京津冀腹地、环渤海经济圈”、“三轴三带两绿心”，“北京中心的东移”，“大七环的建设”，京东板块的现状与发展，成为一大热点，各大媒体、专家、学者、政府部门、企业、市民对此的关注，引发了众多关于京东的话题。根据北京市统计局资料显示，2005年1-9月份北京市房地产的总体开发量和成交量较上年同期都有不同程度的下降，根据北京市统计局统计数据，?1-9月，北京市房地产开发投资完成908.5亿元，同比增长4.4%，低于上年同期15.9个百分点，占全社会固定资产投资的比重为53.4％，低于上年同期4.8个百分点。其中，商品住宅开发投资完成455.5亿元，同比下降3.4％；1-9月，全市商品房买卖成交21万套，2604.6万平方米，同比分别下降13.2％、8.7％：其中，商品现房买卖成交7.4万套，939.8万平方米，同比分别增长18.8％和27.8％；商品期房预售成交13.6万套，1664.8万平方米，同比分别下降24.1％、20.6％；1-9月，全市商品期房买卖平均价格7372元/平方米，同比上涨了1460元/平方米，涨幅为24.7％。2005年1-10月份北京市固定资产投资总额为1951亿元，较上年增长11.9%，消费指数为101.5，房地产投资总体增长幅度低于固定资产投资增长幅度，成交价格增长幅度高于消费水平的增长幅度。而作为北京“编外郊县”的燕郊，从行政隶属关系来看，燕郊属于河北省，但从区域发展脉络来看，燕郊已俨然同北京融为一体。目前在此置业的买家80%来自北京，北京市的经济发展状况对燕郊经济开发区在很大程度上有着较强的影响和参考意义。新华恒机构是以京东地区发展大势为依托，京东地区房地产成长为基础而发展起来的房地产营销服务机构，基于此，新华恒机构一直致力于京东地区的房地产的现状及其发展趋势研究。为深入调研京东地区房地产市场和消费状况，新华恒机构在经过精心准备后，重点针对京东地区的通州和燕郊展开了大规模、较全面的房地产市场项目现状和消费行为的市场调研工作，并对市调结果进行了详细的分析。本次市场调研共向燕郊和通州地区发放消费市场问卷3000份，收回2896份，占总问卷数的96.53%，其中有效问卷2633份占总问卷数的87.77%；