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二手房市场的营销策略 专 业： 市场营销 学 号： 100807314 姓 名： 指导老师: 经济管理学院 二零一三年五月二十日 摘要 二手房市场的发展具有重要的意义，它不仅有利于住宅一级市场的繁荣、缩短新建商品住宅的销售周期，而且可以满足居民置业升级和梯度消费的需求，补充和保障中低收入户的住房需求。在经济适用房、廉租房等住房保障措施很不完善的情况下，二手房市场的健康发展不仅直接推动了空置商品房的消化，而且还将有助于新建商品房消费的增长，形成房地产增量市场和存量市场的有效联动，从而促进房地产市场的持续繁荣。 本文从二手房营销发展现状入手，通过对宏观调控在调节市场环境的作用、二手房市场需求结构的改变、影响大众买房的因素等方面的分析，找出其存在的问题，并针对这些问题提出应的对策。 关键词: 二手房 宏观调控 策略 二手房中介 目录 摘要 II 一、二手房市场的简介 1 (一）二手房市场的现状 1 (二)手房市场的分类 2 二、二手房市场的分析 2 （一）机会分析 2 （二）威胁分析 3 （三）二手房交易流程 4 三、分析二手房的营销方式 4 （一）二手房的营销模式 4 （二）二手房市场存在的问题 5 四、二手房市场在机会与威胁中如何应对 8 （一）树立品牌赢得客户信任 8 （二）细分市场准确定位 8 （三）打造差异化服务 8 （四）维护权益拒绝有隐瞒的交易 9 （五）政策调控监管预收款合法收费项目 9 总结 11 参考文献 12 二手房的营销策略 一、二手房市场的简介 （一）二手房市场的现状 我国房地产行业是随着改革开放的浪潮不断发展壮大起来的。虽然只有短短的20几年,但是其势头发展迅猛,已逐渐发展成为国民经济的支柱产业和先导产业。而长期以来，新房都是房地产市场的主导，成交量远超二手房。然而，近年来这种局面正在逐步改变。二手房成交量相比新房优势越来越明显，目前，随着我国住房改革的深入，商品住宅开发投资逐渐减少，二手房在房地产交易中已占有相当大的比例。然而,在经历08年世界性的金融危机之后,不管是新房还是二手房市场,成交量先是一片大好,而后都呈滑落趋势,据国家统计局统计快报显示，2010年全国重点城市二手房市场分析与未来展望摘要成交量：2010年持续出台的调控政策并未使各城市的价格出现明显下跌，全部11个城市的价格涨幅累计均在20%以上，平均涨幅为29.1%。多数城市二手房成交量超新房，深圳达到3倍，深圳和北京的二手房成交量明显高于新房，二手房与新房的比值分别为3.3和1.8，广州为1.3，南京、上海的二手房与新房成交量基本相同。 而如今，二手房市场成交量持续低位运行，均价震荡走高。一系列政策调控的影响还在继续，房产税已经开征，通胀压力增大等因素均对未来二手房市场产生影响，二手房市场需求仍被部分抑制。2011年二手房市场仍延续震荡格局，成交量持续低位运行、均价震荡走高，中心城区二手房价格仍将较为坚挺。全国重点城市二手房市场运行情况2011年是中国房改以来的又一个备受关注的“政策年”，频出的各项地产调控措施对全国的二手房市场带来显著影响，成交量由井喷转为骤降，需求被迅速抑制，价格涨幅在一定时期内得到抑制，但整体并未出现明显松动，买卖双方在近半年的博弈后，心理预期都有所改变，入市抄底的需求在年底出现。在面对如此不利的政策及社会环境，二手房企业要想在日趋激烈的竞争市场中脱颖而出就必须拿出自己的特色，想方设法占据市场份额，这样才能在行业中生存下去。2012年由于国家对房产业泡沫经济的治理，前半年二手房也受到了一定的影响，但是后半年房地产开始回暖，二手房成交量又创新高，2012年全年，全国13城市二手房共成交58万余套，比去年增长25%。近期纷纷扬扬的言论，多数的结论是：2013，地产“复之年”。 (二)二手房市场的分类 1、房屋买卖市场 房屋买卖是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。 2、房屋租赁市场 　 房屋租赁是由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额