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融汇集团战略规划第二次汇报 博志成咨询公司 2008年11月2日 总体特征：2008-2025年，高速城市化的下半场+人口老龄化初步开始；2026年后，婴儿潮（1961-）一代人进入65岁，加速了人口老龄化 房屋购买行为存在人口统计学规律，因中国尚无类似研究，可参考美国2000年（非泡沫年份）调查结论：活跃购买期26-42岁，37岁为购房峰值 中国第一轮购房人口红利已过高峰，正在逐步消耗，约2014年结束，第二轮红利在2023-27年到来。2007年度全国住宅销售面积，可能是空前绝后的峰值。 2006年全国人口抽样数据清楚地表明了人口红利与城市化的复合作用，城市化带来的新增需求可部分补偿两次人口红利期间需求的下降，但无法抵消。 中美房地产市场基本面存在根本差异，中国房市泡沫破灭属中期调整，长期仍然向好，而美国房市将在衰退后进入长期低迷期。 A 经济增长：97年以来中国城镇居民人均实际可支配收入高速增长，居民改善居住条件的需求旺盛，而美国2000以来的市场繁荣是泡沫，缺乏收入增长支持。 B 人口红利与城市化：美国早已完成高速城市化；战后婴儿潮的购房人口红利在2000-05年已近尾声，05年起婴儿潮人群逐步退休，人口红利彻底终结 C 市场发展阶段：美国房地产市场早已进入成熟期，二手与一手房销售比约6倍。中国处于市场迅速发展期，一半以上置业需求通过新房市场满足。 07年龙头企业加速扩张，万科一骑绝尘，强者恒强。加上大连万达、上海绿地、世茂内地等巨头，中国百亿级地产航母达到11家。 08年除浙江绿城表现抢眼外，龙头企业扩张纷纷减速，万科/中海/保利预计可保持规模不降，合生、雅居乐很可能掉出百亿军团 龙头企业销售策略调整快、竞争力强， 08年上半年行业加速洗牌，集中度迅速窜升至10.41%。与美国1998、2006年类似。 42家主要上市房企资金紧张状况不一，资金链富余的9家、正常14家、紧张15家、危险4家，紧张、危险类仅占45%。 现金存量50亿元以上房企10家，25亿-50亿元的12家。存量大且资金链正常、富余的企业将成为抄底主要竞争对手，其他房企在缓过“气”后也会加入抄底。 假定可增加负债，按45%净负债率约束反推，主要企业6月底可动用现金规模如下，要密切关注这些有能力抄底的企业拿地动态。 资金紧张度衡量指标体系包括2个关键指标、3个辅助指标，指标定义及解读如下： 08年上半年一些房企仍预期乐观，积极“抄底”（华润/保利/合生/万科），多数企业因资金紧张停止或减少拿地（金地/碧桂园） 销售金额增长目标 结算利润增长目标（未考虑商业地产评估增值） 从可售商品住宅出清周期看，2008年以来北京、深圳、武汉存量相对较多，后市销售压力很大；杭州、重庆销售压力较大；上海出清周期短。 从移动供求比看，07年4季度以来北京、长沙迅速攀升，上海、武汉、广州缓慢上升，深圳、杭州已从高峰下降，沈阳、天津水平合理，重庆最近迅速上升。 房价环比增速07年10月见顶，同比增速在08年1月逆转，08年8月同比增长6.4%，环比下降0.2%，9月同比增长2.0%，环比下降0%。 重庆市商品住宅“开施竣销空”数据 重庆2005年以来竣工率降低，07年新开工率略有上升，07年施工销售比因销售繁荣而明显降低，但指标缺乏预测价值。 本部分回答三个问题： 多家机构分析师认为，中国经济在2009年4季度见底，2010年复苏，相应的，资本市场预计在2009年见底，2010年复苏。 在2009年年中启动上市工作，2010年下半年股市恢复合理估值以后进行IPO是比较理想的选择。如要买壳，建议在2009年下半年股指最低点操作。 当前股价相对NAV都有大幅度折扣，大多数公司08E P/E在个位数，少数在10以上（万科08E P/E 12.9，保利13.7），预计万科保利2010年会重启增发。 花旗8月20日预测 花旗8月20日预测 可行的上市地点可以选择国内A股或香港联交所（红筹股），可以IPO或借壳。 国内A股主板上市的基本标准 国内A股主板上市的基本流程 香港联交所主板上市的基本标准：通过三大测试之一 香港联交所主板上市的基本标准——其他条件 内地在香港上市地产公司名录——H股与红筹股 H股与红筹股的区别 借壳上市的地产企业名录 经营管理方面的准备 目前已进入重庆开发项目的全国性地产公司有20家 而重庆本土企业走出重庆进行全国扩张的只有3家 Q A  Thanks！ 成都 上海 西安 成都 重庆 成都 湖南 北京 重庆 龙湖地产 金科地产 北京 华宇地产 重庆 5 本地竞争对手分析 BONZERCONSULTATIONGROUP 2008年1－9月，重庆市住宅用地累计成交45宗，212万平，形成可售总建筑面积60