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关于铜陵市居民住宅区位影响因素研究 　　摘要：住宅区是城市中最重要的功能区之一，城市居民在进行住宅区位选择时，会综合考虑多种因素。为了解影响铜陵市居民住宅的区位因素，笔者特对铜陵市居民住宅的相关问题做了问卷调查，并进行分析，得出如下结论：社会经济因素是影响铜陵市居民住宅区位的主导因素；环境因素在居民住宅区位选择中的作用日益重要；而政策因素成为住宅区位选择中一个特定的制约性因素。 关键词：住宅区；区位；影响因素；成因；调查报告 中图分类号：F123 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2013）36-0281-02 随着商品经济的发展，我国的住房制度发生了本质性转变，传统的福利性住房实物配给制度已经由房屋货币化和商品体系所替代。城市居民对于住房的拥有方式由传统的被动接受分配转变为主动选择与购买，对住房选择的灵活性大大增加。在这个背景下，城市居民会综合考虑多重因素，选择一个适合自己的住宅区。影响城市居民住宅区位的因素多种多样，本文以铜陵市为例，对影响居民住宅区位的因素进行探究与分析。 一、研究方法 本文采用问卷调查法作为基础研究方法，调查内容主要有居民的职业、收入、住址、家庭结构、从家到市中心的时间、目前住房情况、购房时所考虑的因素、主要交通工具等内容，在对调查结果整理的基础上，分析影响铜陵市居民住宅区位的主要因素，并试图对其成因做一定探究。 二、调查结果及分类 在市中心人流较密集处选择来往路人进行抽样调查，共发放了300份调查问卷，回收有效试卷286份。通过对调查结果进行整理归纳，按照各因素被考虑次数的多少，得出下列重要性排序：房价、交通通达性、学校、环境条件、离市中心远近、生活服务设施、离单位远近、物业管理、升值潜力、居住氛围、医院。而以上因素可归纳成三类：（1）经济因素，如房价、房屋的升值潜力等。（2）社会因素，如交通通达性、离市中心以及单位的远近、生活服务设施、物业管理情况、居住氛围、周围的学校或医院等设施情况。（3）环境因素，即住宅小区的环境条件如光照、绿化、空气质量等。 三、主要区位因素分析 （一）经济因素 经济因素中的房价是影响铜陵市居民住宅区位的最主要因素。房屋是不同于日常消费品的一种高价值产品。房价主要取决于房屋的结构和面积，以及与区位条件有直接关系的地价。当房屋的结构和面积一定时，房屋所处的区位条件就成为决定房价的一个重要因素。而城市内不同区位的房屋，其价格相差很大，当一个居民决定了自己愿意支付的房价时，其购买房屋的区位空间也就决定了。目前房屋市场的形势是房价居高不下甚至持续上涨。在铜陵这样一个中小城市，多数居民收入的增长幅度是难以与房价的上涨幅度相持平的，只有根据自己的经济条件量力而行。所以房价的高低自然成了居民住宅区位选择时考虑的首要因素，是决定居民进行住宅区选择的客观因素。此外，调查显示房屋的升值潜力也成为居民购房时考虑的因素之一。对于一些经济条件较好的居民来说，购房的目的不仅在于居住，更是作为一种投资手段，这类居民十分关注房子的升值潜力。从调查结果看，这类居民在住宅区位上的选择，除了倾向于在主城区中心购房，北部新区的新建住宅区也都是比较热门的选择。根据铜陵市近期的发展规划，北部新区将建成市级体育中心、文化中心、科教中心和行政办公集中地，有可能变成未来铜陵市的政治、经济、文化中心，有较大的增值空间。 （二）社会因素 1.交通通达性成为仅次于房价的第二大因素。交通通达性是指居住区与外部联系的便捷程度。交通便捷程度有两方面含义：一是指目的地与居住地的实际距离；二是指交通工具的获得性。居住区周围交通设施的完善程度、交通线路的数量、道路通畅程度、所用交通工具的速度等都会影响交通便捷程度。交通条件的改善，可以改变居民对住宅区位经济价值和综合社会功能的评价水平，一般交通通达性较好的住宅区，消费者对其评价也较高，居民会乐意在此购买住房。 2.周边是否有好的学校成为第三大因素。教育关系到青少年未来的成长，中华民族历来是一个重视教育的民族，“孟母三迁”的故事尤能体现出父母对子女成长环境尤其是教育环境的重视。虽然铜陵市的“均衡教育”策略已全面实施，各类教育资源力图均衡分配，但实际上教育资源依然存在着明显的不均衡性，“择校风”也依然存在。因而，住宅区周围是否有优质的教育资源、是否有好的学校，理所当然成了影响居民选择住宅区的重要因素。为了能让孩子进入一个好的学区，上一个好的学校，许多家庭尤其是中年型家庭争相在这些所谓的好学校周边购房。 3.距离市中心远近以及工作单位远近的重要性程度不高。在调查中，有47%的人认为需要选择距离市中心近的住宅区，只有28%的人选择距离工作单位较近的地区。相比于房价、交通、以及学校等因素，距离市中心以及工作单