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关于投资性房地产核算几点思索 　　【摘要】本文就投资性房地产的核算范围以及投资性房地产产生的收入和成本费用应当通过哪个账户核算等几个问题进行探讨，从而提出自己的看法。 【关键词】投资性房地产 核算范围 收入 成本 费用 一、持有并准备增值后转让的建筑物应当作为投资性房地产核算 《企业会计准则第3号——投资性房地产》（2006）中的第三条中规定核算范围有：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。并且在第四条中规定不核算内容有：自用房地产；作为存货的房地产。 根据以上内容分析，持有并准备增值后转让的建筑物不在投资性房地产准则中核算，但是在会计实务中，有一些企业利用闲置资金购买一些房产持有并准备增值后转让，且涉及这些房产的土地和地上建筑物的成本不能分离，这类业务究竟按哪个准则核算？关于这个问题在会计学术界有很多说法，大多数学者都认为作为固定资产核算，本人觉得不妥。 《企业会计准则第4号——固定资产》（2006）第三条中规定，固定资产是指具有下列特征的有形资产：为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；使用寿命超过一个会计年度的。很显然，上述房地产是企业利用闲置资金购买并持有的，没有用于生产经营或出租的建筑物，不符合第一个特征，不能作为固定资产核算。 在38项具体会计准则中，能够核算建筑物的只有第3号和第4号准则，不能按第4号准则核算，也只能按第3号准则核算，也就是作为投资性房地产核算。另外，现在的房地产除了居住功能以外，还有保值升值功能。从功能上讲，属于金融产品，具有投资性质，符合准则中投资性房地产的概念，应当作为投资性房地产核算。 二、因投资性房地产产生的收入和成本费用应当计入投资收益 例如，在刘永泽、陈立军主编的国家级精品教材《中级财务会计》第三版（后面简称第三版）教材224页〔例8-17〕： 华联实业股份有限公司将其一栋写字楼用于对外出租，采用成本模式计量。租赁期届满后，华联公司将该写字楼出售给N公司，合同价款为12500万元，N公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为11000万元，累计已提折旧1320万元。华联公司出售写字楼应交营业税625万元，假定不考虑其他税费。 借：银行存款 125，000，000 贷：其他业务收入 125，000，000 借：其他业务成本 96，800，000 投资性房地产累计折旧 13，200，000 贷：投资性房地产——写字楼 110，000，000 借：其他业务成本 6，250，000 贷：应交税费——应交营业税 6，250，000 这个例题，是采用成本模式核算的，可以看出，出售写字楼的收入计入了“其他业务收入”账户，写字楼的成本减去已提折旧后的净值作为成本计入了“其他业务成本”账户，就连出售写字楼交纳的营业税也作为成本费用计入了“其他业务成本”账户。 再例如，在同一教材同一页〔例8-18〕： 2010年6月25日，华联实业股份有限公司与C公司签订经营租赁协议，将其原为自用的一栋写字楼出租给C公司使用，租期为2年，租赁期开始日为2010年7月1日。写字楼的实际建造成本为46000万元，截至2010年6月30日，累计已提折旧5750万元，华联公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。2010年7月1日，写字楼的公允价值为42000万元；2010年12月31日，写字楼的公允价值为41000万元；2011年12月31日，写字楼的公允价值为44000万元。2012年6月30日，租赁期届满，华联公司收回写字楼，并以45000万元售出，价款已收存银行。华联公司出售写字楼应交营业税2250万元，假定不考虑其他相关税费。 1.2010年7月1日，自用房地产转换为投资性房地产。 借：投资性房地产——写字楼（成本） 420，000，000 累计折旧 57，500，000 贷：固定资产——写字楼 460，000，000 资本公积——其他资本公积 17，500，000 2.2010年12月31日，确认公允价值变动。 借：公允价值变动损益 10，000，000 贷：投资性房地产——写字楼（公允价值变动）10，000，000 3.2011年12月31日，确认公允价值变动。 借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动）30，000，000 贷：公允价值变动损益30，000，000 4.2012年6月30日，出售投资性房地产。 借：银行存款 450，000，000 贷：其他业务收入 450，000，000 借：其他业务成本 440，000，000 贷：投资性房地产——写字