简析地价、房价、房租(价格)与土地公有.pdfVIP

李宁：简析地价、房价、房租 （价格）与土地公有 理论研讨 简析地价、房价、房租 （价格） 与土地公有 李　宁 （青岛大学，山东　青岛　２６６０７１） ［摘　要］地价、房价与房租 （价格）是有关联性的，本文通过分析指出地价本质受经济影响，地价是房价的重要 组成部分，有一定的房价必然有相应的房租价格，利用年金计算公式，找出房屋价格与房屋租金 （年土地使用费和年 房屋折旧）的对应关系，由土地公有 （制）时的年土地使用费可以计算出相应土地在私有制下的价格。最后通过论证 指出，社会主义土地公有制适合我国目前国情。 ［关键词］地价；房租；土地公有 ［中图分类号］Ｆ０１４　　　　 ［文献标识码］Ａ　　　　 ［文章编号］１００５－６４３２（２０１０）３－４－００８３－０３ 万元，整个地区的价格上限亩均１５万元，这个地区土地 １　引　言 价格下限为大约１００元，整个地区土地价格亩均３９８元。 房地产热近年在我国不断升温，土地作为一种有限资 如果出现新的技术或管理能使 “单位土地年最大利润” 源，使用价格不断攀升———如果土地所有权可以买卖，土 上升为２万元，则这个地区的土地单位价格上限增至２万 地价格也必然升高。地价、房价和房租 （价格）是有必 元。在广阔的沙漠，土地价值几乎为零———当然，沙漠有 然联系的！市场作用只不过是无数个微观经济实体作用的 中长期潜在的产出价值，会成为其短期内价格的上限。 合力表现。土地是主要的生产要素之一，与人们的生活紧 在土地的供给是无限的时候，假设每处的土地都是 密相关，土地政策深刻影响经济发展，我国实行土地公有 “完全相同”的，那么，土地由于不能被完全利用，即绝 制是利国利民的好政策。 大部分土地表面的产出是零 （无产出），整个无限大地区 土地的平均价格接近于零，近似于现实生活中的水资源。 ２　地价本质受经济发展影响 在垄断的情况下，可以通过限制土地交易的数量，使 土地价格受供需影响，受当地、某时期单位土地产出 被出售土地只能用于 “单位土地年最大利润”较高的项 净价值的影响。 目，使土地的出售价格处于其价格上限，实现垄断利润。 规定概念 “单位土地年最大利润Ｉ”：单位土地年最 由于交通、公共设施等缘故，土地价格由中心区 高产出减去除去土地因素后的最高所得 （年纯净利润加 （高利润回报区）向边远区 （低利润回报区）递减。城市 上相应土地的年使用价格均摊）。土地之上产出Ｇ，产出 房屋用地受商业用地影响，价格会在最高价格与城市边缘 决定因素：人力 Ｈ，设备与材料 Ｒ，土地 Ｅ，则 Ｉ＝Ｇ－ 区价格之间浮动。土地作为资产参与生产与经济发展挂 Ｈ－Ｒ（还应该扣除全部投入的资本成本，此处忽略）。 钩，具有一定的保值功能。 从一个地区整体来看，单位土地的年使用价格上限就 ３　房租价格应该与房屋价格有相应关系 是这个地区的拥有较高利润回报地块的最高 “单位土地 年最大利润”，价格下限是地区较低利润回报土地的 “单 房屋售价 年出租价格 可出租年限折现值，房价超 ≤  位土地年最大利润”。潜在的最高价格就是可能实现的