关系营销四维度模型在房地产评估业的营销探究.doc

关系营销四维度模型在房地产评估业的营销研究 1、相关定义 1.1、决策支持系统的基本概念 2.2.1 结构化、半结构化和非结构化决策[2,4,7] 决策过程是人们为实现一定目标而制定行动方案,并准备组织实施的活动过程,这个过程也是一个提出问题、分析问题、解决问题的过程。我们可以在决策过程概念的基础上对决策问题的性质作深入的讨论。对决策问题一般用”结构”这个概念来描述,但是至今没有一个令人满意的定义。目前在学术界普遍能接受的提法是:把问题分成结构化、半结构化和非结构化[4],这是对问题结构化程度的三种不同描述。所谓结构化程度,是指对某一过程的环境和规律,能否用明确的语言(数 学的或逻辑学的,形式的或非形式的,定量的或推理的)给予清晰的说明或描述。如果能描述清楚的,称为结构化问题;不能描述清楚而只能凭直觉或经验做出判断的,称为非结构化问题;介于两者之间的,则称为半结构化问题。半结构化问题兼有结构化问题和非结构化问题的特点,一方面它可以通过编制程序进行定量分析和计算,或者运用相对明确的决策原则和方法来解决;另一方面它要依靠人的知识、经验和直觉来判断和选择。在求解半结构化问题时,人机交互是非常重要的,往往要经过多次对话才能完成问题的求解。 所谓结构化决策,是指决策过程能够用明确的语言(如数字的、逻辑的、定量的和定型的)说明、编制程序并能加以说明或描述。结构化决策问题的决策规则,可用决策树或决策表加以表述。结构化决策问题是一种确定型的决策问题,所有决策方案都是已知的,所有的决策规则也是明确的。解决问题的关键是如何准确、及时、高效地做出决策。一般结构化决策问题都可以用决策目标、选择标准(原则)和输入与输出间关系的表达式表达清楚。 所谓非结构化决策,就是预先没有确定的决策规则,决策目标与实现目标的影响因素间的关系也不清楚,一般也没有与决策目标有明显关系的行动方案。这种决策问题一般采用非程序化的决策方法,依靠个人经验,进行决策。这类决策问题一般有以下几种情况:引起决策的事件是突发性的。决策问题的因果关系太复杂,不易了解清楚。决策过程所依赖的环境条件变化太快,无法掌握决策规则。未出现过的新问题。对这类决策问题,决策支持只能协助收集、存储数据,提供可用于分析问题的信息,由决策者根据经验去进行判断和决策。 所谓半结构化决策,表现为对决策问题有所分析但不确切,对决策规则有所了解但不完整,对决策的后果有所估计但不肯定。这类决策问题通常位于组织中的高级管理层。半结构化的决策问题一般表现出如下情况:决策的目标只具有方向性,尚不明确。评价决策目标的定量标准尚待确定。影响决策目标的因素范围边界不清楚,所需的信息也不完全。已有的信息所反映的影响因素对决策目标的影响关系不确切,不能完全定量分析,无法准确地描述出影响因素与决策目标间的数学表达式。 2.2.2 DSS的定义[6] 狭义的决策支持系统——DSS是英文Decision Support System的缩写。一般的定义是:DSS是辅助决策者利用数据和模型解决非结构化或者半结构化决策问题的人—机交互式系统。比较详细的说法是:以现代信息技术为手段,针对某一类型的非结构化或半结构化的决策问题,通过提供相应信息协助决策者明确决策问题,修改完善模型,列举出可能的方案,采用分析比较等方式为管理者做出正确决策提 供帮助,这样的系统称之为决策支持系统。 1.2、相关概念界定与理论基础 2.1 相关概念界定2.1 相关概念界定 2.1.1 房地产营销2.1.1 房地产营销 (1)房地产营销的概念 房地产营销就是运用整合营销概念,对开发商的建设项目,从观念、设计、区位、环境、 房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合,合理确定房地产目标市场的实际需求,以开发 商、消费者、社会三方共同利益为中心,通过对市场调查、项目定位、推广策划、销售执行 等营销过程的分析、计划、组织和控制,在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上, 为开发商规划出合理的建设取向,从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自 我销售,并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。 房地产全程营销是在房地产由卖方市场转变为买方市场的过程中产生的一种全新的专 业地产营销策略。与过去开发商在房子建成以后才导入营销观念的思路不同,从项目用地的 初始状态就开始导入营销并贯穿于项目设计规划、质量工期、形象推广、销售代理、物业管 理、品牌提升等过程。 (2)房地产营销的特点 房地产营销贯穿于房地产开发的全过程 房地产作为一种特殊的商品,具有区位性、不可移动性、价值大、资本和价值的双重性、 受周围环境影响较大等特性。房地产市场具有区域性、不完全竞争性、交易形式的多样性和 受环境政策影响大等特性。房地产行业和房地产市场的特性决定了房地产营销