论经济适用房的合理定位.docVIP

普 通 本 科 毕 业 论 文 题目：论经济适用房的合理“定位” ——试结合南昌市经济适用房来谈 学 院 经 济 学 院 学生姓名 汪振华 学 号 0052542 专 业 房地产经营管理二专 届 别 2009届 指导教师 姜薪萍 职 称 副 教 授 二OO九 年 五 月 普通本科毕业论文(设计)文献综述 论文(设计)题目 论经济适用房的合理“定位” 学 院 经 济 学 院 学生姓名 汪振华 学 号 0052542 专 业 房地产经营管理二专 届 别 2009届 指导教师 姜薪萍 职 称 副 教 授 完成日期 二○○ 八 年 十二 月 十 日 文献综述 前言 本毕业设计（论文）题目是《论经济适用房的合理“定位”——试结合南昌市经济适用房来谈》，经济适用房政策是我国为深化住房体制改革，解决中低收入家庭住房问题实行的一项战略决策。但供应对象失控、房价失控、住房面积失控已经成为经济适用房的普遍现象，经济适用房的实施没有真正帮助低收入群体解决住房问题，不仅误导了社会资源的合理分配，加大了社会贫富差距，有违公平，还滋长了地方政府官员的权利寻租，产生了一系列的社会问题。本毕业设计（论文）在收集、阅读2000~2008年期间发表的关于经济适用房方面的40多篇核心期刊论文的基础之上，借鉴国外保障住房发展经验，从经济适用房的性质、供应对象及供应模式、供应主体(补贴方式)、价格、户型面积、产权等六个方面对经济适用房进行了定位，希望通过合理的定位使经济适用房成为名符其实的既经济又适用的大众住房，进一步推动我国住房保障体系的发展与完善。 正文 1、国内外经济适用房的相关研究 1.1 国外经济适用房现状 现代意义上的住房政策产生于19世纪末20世纪初，用以解决工业化和现代化第一次浪潮下以住房为突出矛盾的城市社会问题。早在1948年，《国际人权宣言》第25条把居住权利列为基本人权：每一个人都有权力拥有足够的生活水平，以保障个人及家庭的健康及安逸，尤其是食物、衣物、居住、医疗以及必要的社会服务。1996年6月，“国际人居”大会就把“人人享有适当住房”确立为《人居议程》的核心目标，开始为实现中低收入家庭享有充分住房的权利而努力。目前为止，世界各国大多制定了关于中低收入家庭住房保障政策。其主要措施政策概括起来有三种方式： 第一，以日本为代表的政府间接参与法，即提供政府优惠贷款、实行贷款利息补贴，支持非盈利机构发展低租金、低成本住房。主要依靠政府建立的住房金融公库影响和支持住房建设，公库作为政府向居民自建或购买住房提供长期、稳定、低息贷款的机构，利息比市场利息较低。 第二，以新加坡为代表政府通过设立专门机构，提供运营资金直接建房。新加坡建屋发展局负责公共组屋的建设并想够买组屋的家庭发放政府抵押贷款，建设与贷款资金全部来自政府，售房亏损在政府财政预算中安排。新加坡能在短短几十年内成功地解决住房问题，除了政府的大力支持和资助以外，与其大力推行公积金制度具有密不可分的联系，政府利用公积金作为建房的最初资金，其周转方式是政府借用存储的私人公积金给建屋发展局建房，然后将房屋售给用户，费用则从用户的公积金中逐年扣除。 第三，各国普遍采用的对购房者或建房者减税和对租房者补贴的方式。这种做法以美国最为典型，具体做法是将购房者或建房者为使用贷款而支付的利息从其年收入中扣除，从而冲减纳税基数，相应减轻纳税负担。实质上是降低了住房投资人的贷款利息，差额有政府承担。 在大部分国家，以上三种住房保障方式其实是在同时存在的，只不过不同国家在不同时期采用的侧重点不同。每一种住房保障方式各有其优势与不足，在不同的历史背景下发挥不同的作用： 首先，政府直接投资建房是在住房供求矛盾尖锐，住房严重短缺环境下产生的，如二站后，因战争影响房屋大量被破坏的英国和德国。其优点是充分发挥了政府的资源优势，可以在短时间内迅速刺激住房总供给量的上升，有效缓解住房短缺状况。不利因素是会造成政府财政压力过大，房屋建成后“租不养房”问题的承担，情况类似于我国福利分房时期的方法。如果长期实施面向全社会大多数人的政府建房政策，必须有强大的政府财力为后盾。同时，政府直接投资建房不利于鼓励房地产公司和其他组织参与低成本或低租金住房的建设或改造的积极性，可能会减少其他投资机会，产生“挤出效应”。这样一来，就会限制市场机智发挥应有的作用。另外，国外的经验表明，政