南昌市别墅市场分析报告.docVIP

江西南昌市别墅市场 分析报告 二零一一年十一月  目 录 1.南昌市别墅市场分析 3 1.1 南昌市别墅市场发展情况 3 1.2 别墅用地情况 3 1.3别墅市场分析 4 1.4 小结 8 2. 在售别墅项目 9 2.1中大青山湖花园 9 2.2万科青山湖 10 2.3众森红谷一品 11 2.4博泰静林府 12 2.5御湖半山 13 2.6凯美怡和艾溪湖 14 2.7保利东湾国际 15 2.8保利国际高尔夫花园 16 2.9 保利半山国际 17 2.10白金瀚水景花园………………………………………………………………………18 2.11御湖国际 19 2.12万科润园 20 2.13香缇溪岸 21 2.14伟梦清水湾 22 1.南昌市别墅市场分析 1.1 南昌市别墅市场发展情况 一直以来，南昌市的别墅市场发展的都不是很成熟，无论从投资还是购买市场来看，都处于一个发展初期阶段。直到近几年随着整体房地产市场的蓬勃发展，也吸引了大量外地房企的进驻，包括中海、万科、绿地、保利等地产大鳄纷纷加入本地的地产市场开发。由于整体经济的发展，南昌市的居民收入水平普遍提高，因此对于别墅等高端产品需求也日益增加。随着这几年别墅市场的大量投资和需求，南昌市的别墅市场才进入了快速发展阶段。 从目前南昌别墅产品所呈现的特性来看，别墅主要以社区别墅项目为主，纯别墅项目只占少数，市场别墅供应量较大的多是高层配套别墅。纯别墅产品较少，且随着未来别墅市场需求的日益增加，别墅等高端产品的价值潜力突显。 1.2 别墅用地情况 自2003年国土资源部明确规定“禁止别墅供地”以来，到2006年出台的国八条、国六条，再到2008年各种与土地相关的文件和政策，多次明确了别墅用地不再审批。连续七年,国家调控并未改变“别墅用地禁批”的基调。现在市场上在推的独栋别墅，其用地基本都是在7年前拿到的。经过7年持续消耗，南昌独栋别墅用地几乎消耗殆尽。 而以高层住宅配套别墅用地供应则相对较多，基本处于湾里、新建县区域，纯别墅用地供应已停止。 1.3别墅市场分析 今年以来，无论从投资开发还是从销售市场来看，南昌市别墅市场都十分的火热，目前在售的别墅楼盘达16个，且在今年年底开盘的别墅楼盘还有4个。市场的去量也很快，几乎所有新开盘的别墅项目都达到较高的出售率。虽然近三个月整体去化量较低，但是在全球通胀的经济背景下，作为抗跌性较强的别墅以及高端产品，其升值保值潜力巨大。在市场的需求下，别墅产品的供应和去化都将会大大增加。 ■ 别墅供应区域分布 南昌别墅分布面广，目前以红谷滩片区、湾里片区、高新区以及青山湖片区为主，其他各区域都有少量别墅产品供应。以往一直都是供应主体的青山湖片区，目前该片区供应量并不多，只有万科青山湖和御湖国际两个别墅项目约30套别墅。目前供应量最为集中的片区就是红谷滩片区，在售项目有绿湖豪城及保利国际高尔夫花园，剩余货量不多。但即将入市的中央香榭别墅产品供应量多达252套，以及华宸龙隐山也有100套别墅产品的供应。 在售别墅中，以湾里区供应量最大，保利半山国际单个项目就有201套别墅产品，红古滩供应量也相当可观，除了在售的保利国际高尔夫花园以及绿湖豪城之外，年底开盘的中央香榭项目也有252套别墅产品。青云谱区的别墅项目基本上已经进入尾声。 ■ 别墅产品供应量分析 在市场需求的推动下，南昌别墅开发呈现爆发式增长。电梯洋墅、保利半山国际的半山别墅、万科青山湖、保利东湾国际的水景别墅相继推盘项目名称 所属区域 供应量 保利半山国际 湾里 201套 保利国际高尔夫花园 红谷滩 28套 保利东湾国际 高新区 89套 万科润园 青云谱 21套 万科青山湖 青山湖 17套 御湖半山 新建县 83套 御湖国际 青山湖 12套 凯美怡和艾溪湖花园 高新区 31套 伟梦清水湾 南昌县 约60套 南昌居住主题 南昌县 3套 博泰静林府 青云谱 约30套 绿湖豪城 红谷滩 约100套 共计 675套 项目名称 所属区域 供应量 红谷滩 252套 红谷滩 200套 红谷滩 100套 西湖区 66套 618套 从各区别墅供应量上看，红谷滩的供应量十分充足，也是南昌市别墅产品比较集中的区域。在售的别墅项目有两个约有130套的别墅，但待售的项目就有三个，且都是体量比较大的项目，其中中央香榭单个项目供应量就达252套。其次湾里区保利半山国际单个项目也有201套的别墅产品供应。 ■ 别墅价格分析 目前，南昌市的别墅价格在10000—42000元/㎡之间，由于不同的区域，其价格相差也较为悬殊，位于市