物业管理 第11章物业管理经费与财务管理 第五节.pptVIP

第十一章 物业管理经费与财务管理 第五节 物业管理企业的财务管理 财务管理的含义 企业财务管理是指企业为了取得更大的效益，按照资金运动规律和国家财经政策，筹集、运用、分配、监督企业资金，处理企业同各方面的财务关系的一项经济管理工作，是企业管理活动的基础和中心。 物业服务企业财务管理是指物业服务企业的财务活动，是协调、处理各方面财务关系的一项经济管理工作。 （二）期间费用 物业服务企业的期间费用是指与企业经营没有直接关系或关系不密切，不需在各个会计期分摊，直接计入当期损益的费用。 主要包括： （三）不得列入成本和费用的项目：购置和建造固定资产、购入无形资产和其他资产的支出属于资本性支出，不得列入成本费用。 2、利润总额的组成部分 营业收入及利润 （一）营业收入 1、主营业务收入： 物业管理收入 物业经营收入 物业大修收入 企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入 企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入 企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入 2.其他业务收入： 房屋中介代销手续费收入 材料物资销售收入 废品回收收入 商业用房经营收入 无形资产转让收入 3、房屋出租收入与商业用房经营收入的区别： 4、物业服务企业营业收入的确认原则 （1）企业与业主委员会或物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应据此所规定的付款日期，作为营业收入的实现； （2）物业大修收入，应当根据业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可的工程价款结算账单确认为营业账单的实现 房屋出租收入作为主营业务收入；商业用房经营收入属于其他业务收入。 * * * * * * * * * * * * * * 制作人：王木木 一、物业服务企业财务管理的含义与内容 二、有关物业服务企业财务管理的规定 三、《财务管理规定》的适用范围 四、代管基金的概念及管理 五、成本和费用 六、营业收入及利润 1、资金的筹集 2、资金的投放 3、资金的收回和分配 内 容  ——物业管理企业的管理基础和中心 物业服务企业是以盈利为目的的经济实体，而从事生产经营的必要条件是具有一定数量的资金。 物业管理资金的筹集 共性：以盈利为目标，追求利润最大化。 特性：取得相对稳定的租金收入和有偿服务收入 物业管理资金的筹措管理 ♀物业管理资金筹措的概念 ♀物业管理资金筹措的渠道 指物业管理企业在开展物业管理和多种经营活动中，运用各种筹资形式，经济而有效地筹集资金的过程。 公共性服务收费 物业服务费 公众代办性服务收费 特约服务收费 2.经营性收入 3.专项维修资金 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪做他用。 1999年1月1日实施的《住宅共用部位共用设施设备专项维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）中第5条规定： （1）商品住房在销售时，购房者与售房者应当签定有关维修基金缴交约定，购房者应当按购房款式２％—３％的比例向售房单位缴交维修基金。 （2）公用住房售后的维修基金来源于两部分： 4.金融机构信贷资金 信用贷款 抵押贷款 5.发行债券 平价发行、溢价发行、折价发行三种方式 售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的２０％，高层住宅不低于售房款的３０％。该部分基金属售房单位所有；购房者按购房款式２％的比例向售房单位缴交维修基金。 8.其他途径的创收 ♀资金筹措方案的分析与评估 6.发行股票 7.国家和地方政府承担 城市建设维护费、市政公用设施维修、绿化等部分有关费用的投入 物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是营业税、城市维护建设税及教育附加费，两税一费合计为经营总收入的5.5% 筹资结构分析 筹资成本分析 物业服务企业筹集资金的目的是为了把资金运用于生产经营活动，以便获得盈利。物业管理企业可以把筹集到的资金用于购置固定资产、流动资产等形成对内投资，也可用于购买其他企业的股票、债券，或与其他企业联营形成对外投资。财务管理部门要会同有关的管理者共同参与资金的投放，做出有关直接影响当前和未来企业资源利用的决策，决定企业经营所需要的全部资产的数量，投资结构及组合，使企业取得最大的效益。 资金的收回和分配物业管理企业生产经营取得营业