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物 业 管 理 政 策 什么是物业管理？为什么要制定《物业管理条例》？ 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，故制定《物业管理条例》。 建筑区划内的道路、绿地、公共场所等，如何归属？ 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 建筑区划内的车位、车库如何归属？ 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但是，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。 业主在物业管理活动中享有哪些基本权利？ 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(4)参加业主大会会议，行使投票权；(5)选举业主委员会成员，并享有被选举权(6)监督业主委员会的工作；(7)监督物业服务企业发行物业服务合同；(8)对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；(10)法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中需要履行哪些基本义务？ 业主在物业管理活动中，履行下列义务： (1)遵守管理规约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境；(3)卫生的维护等方面的规章制度；(4)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(5)按照国家有关规定交给专项维修资金；(6)按时交纳物业服务费用；(7)法律、法规规定的其他义务。 业主在小区道路上摔倒?状告物业公司 【案情介绍】:??　　小区内一号楼405室的李老太在雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，跌断右腿股骨头，安全员发现后立即将李老太送进医院。 经诊断为：右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头，手术后李老太提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。 几经交涉，物业公司未做承担，李老太一纸诉状将物业公司推上法庭。 【审理】：??　　物业公司没有义务承担李老太医疗费及精神损失费。 【点评】：??　　案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。??　　1、《中华人民共和国价格管理条例》是物业公司收费的依据，其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，李老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。?? 2、《民法通则》，民法细则中明文规定：凡因个人原因引起的意外伤害（除工作范围内）其责任自负。??　　3、李老太虽在小区内道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业公司的本职工作没有延误，雪后路滑，请当心！的警示牌在小区步行街醒目处悬挂，李老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业公司没有直接责任关系。?? 4、物业公司可以在多方面关心李老太，但没有权力和义务为其支付医疗费和精神损失费。?? 5、尊重业主，从记住姓名开始。 房子渗水 物业公司成“夹缝” 【案情介绍】:? 李小姐住在某小区5楼，六楼的邻居王先生五一期间外出旅行。5月3日李小姐发现天花板开始滴水，而且墙壁也出现渗水，意识到六楼邻居可能漏水了。她向管理该楼的物业管理公司反映情况。但该物业管理公司却称：六楼住户不在家，不能入室检修。眼看情况越来越严重，非常着急，在万般无奈的情况下，李小姐职能求助于派出所。在派出所民警的监督下，物业公司强行进入六楼房间，解决了六楼漏水的问题。 ??但是事情远远没有结束，五楼的李小姐责怪物业管理公司处理不及时，造成她家受到财产损失，六楼的王先生则埋怨物业公司未经他的许可擅自进入他的房屋，物业公司夹在中间，显得左右为难。? 【请问】 1、?在上述案例中，你认为物业公司的“夹缝”状况是如何造成的？ ?答：在一般情况下，物业公司确实无权强行进入业主房屋，但如发生危急情况，为维护更大的利益或防止损失扩大，物业公司可以实施紧急避险行为。本案中，王先生家的漏水事实已经存在