房地产区域运营方式案例研究.ppt

整体思考，整体运作，有哪些方式，哪一种方式是最适合本项目的？ 思考 区域运营方式 画大饼方式 区域整合方式 客户成长方式 产品细分方式 通过案例借鉴的 方式来寻找最为适 合本项目的方式 金海湾位于惠州惠东县巽寮湾旅游度假区，总体规划打造中国首席一线滨海核心度假 方式一：画大饼方式——惠州金融街金海湾 中区： 滨海休闲 新市镇 北区： 生态保护 观光区 南区： 低密度休闲 度假区 皇后港 轮渡码头 沙洲酒店 维多利亚港 美人鱼游艇码头 风情酒吧街 民俗艺术街 富豪游艇会 妈祖文化街 健康养生居住区 滨海情侣路 红树林生态保护区 自然保护教育基地 自然生态旅游区 初级野外生存挑战 户外运动营地 田园风光旅游区 水上植物乐园 湿地公园 半山海景高尔夫 星级酒店群 世界经理人游艇会 原石游艇码头 游艇别墅 以发展高尔夫、五星级酒店，高端度假物业 以发展红树林公园、中低密度住宅区为主 高尚住宅区，配套齐全的滨海休闲小镇 北区 中区 南区 凤池岛 一期推出两栋酒店式公寓，在调控影响下，开盘时间一再延迟 区位 位于惠州惠东县巽寮湾旅游度假区一线海景地段 规模 项目总占地398万平米，其中住宅175万平米，商业80万平米 启动区 中区凤凰岛启动，项目一期占地138800平米 ，住宅容积率0.8 产品 二栋酒店式公寓，共442套，以小户型公寓为主 开盘节点 原计划07年10月开盘，后来由于政策调控对客户的影响，开盘时间不断调整，08年6月开盘 北区 中区 南区 凤池岛 凤池岛 基本状况： 一期两栋酒店式公寓 方式一：画大饼方式——惠州金融街金海湾 一切都从滨海出发，让客户切身体验真正的亲海生活 方式一：画大饼方式——惠州金融街金海湾 海与景的结合 东南亚度假风情 体验策略1：以海为主题的体验活动，拉近客户与海的距离 以海为主题的体验活动“金海湾·森蓝之旅”； 第一季活动“感受春天，感受海”； 亲海沙滩上设置儿童游乐区、沙滩排球场等沙滩设施； 让海更具有亲近性，让客户真正地体验亲海生活。 体验策略2：以相对较好的海景资源产品启动，给客户强烈震撼和价值感 户户一线看海，私享白金沙滩 无障碍一线海景，距离沙滩仅60米 率先发售的度假式酒店公寓，以绝对高度和景观核心位置，成就凤池岛的王者建筑 在基本没有展示的情况下入市，开盘销售率达88%，实现均价8100元/平米 方式一：画大饼方式——惠州金融街金海湾 09年6月推出2栋442套58-245平米的精装修度假式酒店公寓产品，无样板房展示，无精装修标准，无物业管理公司、无大型活动，仅有一个喜来登酒店开始对外营业。 6月15日推售A栋126套，当天销售114套，销售率88% 6月16日加推A栋剩余房号（主要针对关系客户） 6月19日A栋全部221套房号，全部售罄！ 6月20日加推B栋95套，当天销售30套 金海湾开盘均价8100元/平米，创片区同类物业价格标杆，高出惠州旺市海景公寓价格25%！ 龙坂片区远离城市核心，万科进入初期，周边环境破败，生活配套及其缺乏，交通非常不便，是一个不被客户认可的区域 区位条件： 位于当年位置较偏的坂田片区，远离城市核心 交通条件： 项目临民治大道和布龙公路，梅坂大道尚未开通，与市内联系的公交巴士缺乏，交通难题短期内难以解决 片区环境： 项目周边为坂田村屋集中地段，环境破败、治安条件差、生活配套极端缺乏，尤其是商业和教育配套设施；周边基本无成熟的社区 方式三：客户成长方式——万科在坂田 第五园 万科城 四季花城 梅林关 梅 关 高 速 坂 雪 岗 大 道 万科是龙坂片区的拓荒者，赋予它城市的意义，掀起了蝴蝶效应，产品升级的同时客户也在不断成长 方式二：客户成长方式——万科在坂田 万科四季花城—— 深圳人，未来生活在哪里？ 有一个美丽的地方 率先提出了大深圳居住的 主张，使深圳的城市居住 格局获得了突破性的进展。 吸引大量白领客户购买。 万科城—— 深圳，能有几座万科城？ 城市近郊的低密度别墅生活 万科第五园—— 骨子里的中国 将客户上升到精神层面 从99年卖给受价格挤压的关内白领的四季花城，到目前仍然在售的第五园，万科实现了在龙坂的客户升级 99年 03年 04年 08年 09年至今 万科 四季花城 万科城 万科 第五园 产品：多层普通住宅、低层花园洋房、TH 价格：3300-4100 启动期：2房60－71平米 3房85－117平米4房110－126平米 楼巴、商业街区、日常服务配套 产品：联院TH、宽景house、情景花园洋房、多层、小高层 价格：4800-13000，TH最高4万 启动期：中心景观展示、中心商业 TH160-270平米，小高层95-128平米 产品：叠院house、庭院