【2017年整理】“营改增”对房地产企业的影响及对策.pdfVIP

税务园地 TAXATION FIELD “营改增”对房地产企业的影响及对策 ◎文/ 覃丽华 摘 要：近年来国家出台了相关税 种，但是可以得到增值税专业发票的只有 复的现象发生。 收改变政策，营业税改为增值税（简称为 一些大头材料（如水泥、钢筋等），而其 “营改增”政策会导致房地产企业开 “营改增”），这一税收政策对于房地产企 他零散原料虽然价值相对比较低，但是用 发成本一直处于一个相对较高的水平，由 业的会计管理以及财务管理工作有很大的 途相当广泛。而原料的供应商一般都是小 于增值税的特点是可以进行扣减，如果在 影响。为了减轻企业税负，进一步提高企 范畴纳税人、五金店铺、私营工商户等， 建筑施工企业或者其他类型企业中取得的 业经营效益，促进房地产行业的健康、可 很多供应商都是根据固定税款额进行纳 发票都是专业的增值税发票的话，立足于 持续发展，本文主要分析了“营改增”政 税，一旦销售完营销原料后并不出具增值 纯税务知识的层面上分析，这样可以减少 策对于房地产企业的影响，并且探讨了相 税的专业发票，这样就无法有效扣减建筑 房地产企业税负。以下笔者针对某房地产 应的应对对策。 公司增值税进项税款额度，进而增加应纳 企业整体税负情况在实施“营改增”前后 关键词：房地产企业；“营改增”政 税数额，增加企业税负。 的情况进行对比分析。 策；影响分析；对策 2. 税务策略 某地区房地产企业出售一栋办公楼， 由于税务策略等相关因素增加了企业 预期的总收入额是10000 万元左右，这栋 在市场经济体制改革不断深入，以及 税负。一般情况下，建筑施工企业在施工 办公楼的实际支出主要包括以下几个部 全球经济一体化不断发展的背景形势下， 过程中常常会应用到商品混凝土、泥土、 分，1500 万元是直接计入当期损益的一 营业税、增值税的区分并不能完全适应新 砂石、自来水、石头等生产建筑原料。但 切费用，1000 万元主要是土地转让金以 社会形势发展，常常会在征收过程中出现 是按照增值税策略，以上这些生产原料应 及其他的一些投入，4000 万元主要是房 重复征收等情况，不利于我国国民经济的 该缴付的增值税应该根据6% 税率进行核 地产开发成本，其中3500 万元主要是增 发展，因此非常有必要进行两税改革。为 算，建筑施工企业即可获得增值税的专业 值税专门发票（可以获得11% 可扣减税 了构建一套合理、完善的税收系统，积 发票（可以进行扣减），但是进项税额明 率），还有另外500 万元主要是增值税专 极推动整改经济构造，建立健全的税务 显大于销项税额，这样会使建筑施工企业 门发票（可以获得6% 可扣减税率）。这 制度，有效预防重复征税，我国在2012 税负大大增加。 家房地产公司所在区域政府做出的规定 年1 月1 日积极开展了“营改增”试点工 3. 人力资源成本 是：根据11% 税率处置增值税销项税， 作，后来在2013 年1 月1 日开始在全国 建筑施工企业需要很多人力资源，因 而土地增值税核算的其他类房地产开发 范围内已经普及该项政策。房地产行业作 此在整个工程造价中，人工成本支出会占 支出的扣减比是10%。因此，该房地产 为我国国民经济发展的重要支柱产业，也 到30% 左右，企业劳动费用支出的收缴 公司实施“营改增”前的总税负为：堤 是营业税缴付的关键领域，“营改增”政 额度相对较高，无法扣减人力资源成本增 防费（9 万）、城建税（35 万）、教育费附 策无疑会给房地产企业带来很多影响。 值税进项税，这样会明显增加建筑施工企 加（25 万）、营业税（500 万）。土地增值 一、“营改增”政策对于房地产企业的影 业税负。 税核算中，土地增值税是882 万元，增值 响分析 4. 机械设施出租 额是2940 万元，公司所得税是512.25 万 （一）“营改增”对于房地产企业未来 实施“营改增”政策后，建筑施工企 元。最后计算所得的总税负是1963.25 万 开发成本的影响