我国城市商品住宅价格影响因素得研究%3a模型构建和应用.pdf

072015215 贸克艳 戎同城市商品住宅价格影响喇素研究：摸型的构建与应用 第1章绪论 1．1研究背景及问题 1998年7月3日，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建 设的通知》，确定了深化城镇住房制度改革工作的目标：停止住房实物分配，逐步实 行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，发 展住房金融，培育和规范住房交易市场。其后几年，特别是1999年后，房地产行业 飞速发展，年均增长速度达到了30％左右，对GDP增长的直接贡献率不断上升，已 经成为国民经济增长的主要来源之一，逐渐发展成为真正的支柱产业。2007年7月 国务院发稚的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”中，首次将房地产业明确列 为国民经济支柱产业，通知中说：“房地产业关联度高，带动力强。已经成为国民经 济的支柱产业，” 房地产讯世涵盖和涉及的主要领域包括：(1)土地开发和再丌发t(2)地产经营， 包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押：(3)房屋开发：(4)席地产经营，包括 房产(台土地使用权)买卖、租赁、抵押等：(5)房地产中介服务，包括信息、咨询、 估价、测量，律师、经纪和公证等：(6)房地产物业管理服务。包括家居服务、房屋 及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、代收代付等：(7)房地产金 融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。从最初的土地开发到最终房产交付使 用，这期间涉及的直接和间接关联部门很多，在投入产出表的40个部门中，有38个 部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，如建筑业、建材业、机械业、 装潢业、销售中介、物业公司、银行等。房地产行业的产业链长，产业关联度高，其 前瞻效应、后续效应和旁侧效应都很突出，具备支柱产业的地位和作用。据投入产出 模型测算，每100亿元的房地产开发投资可以诱发国民经济各部门产出286亿元。过 去10年，房地产投资是GDP增长极为重要的引擎，关于这点从下面3个指标可以得 到印证：一是房地产开发投资作为投资的一部分，房地产开发投资占固定资产投资的 2216％、2344％、2513％、2544％、2424％、2464％、2277％、2312％、2436％和 2377％。二是房地产开发投资占GDP的比重逐年升高，从1999年的458％上升到 58％、502％、5 48％、 2008年的】0】7‰】999年到2008年分别为：479％、647％、7 823％、8 17％、9 10 68％、9 83％}117％。三是房地产行业对经济增长的贡献率维持 9％、97％、97％、98％、101％、99％、 以上的高水平，1999年一2008年分别为：9 10O％、j02％、101％和990／oi“。 房地产在过去10年能保持如此快述发展，也由于过去】0年房地产价格的持续E 0720152I5 贺克艳 找国城市商品住宅价格影响囡崇研究：模型的构建与应用 的1790无上涨了100％口1。伴随着住房价格的攀升，学术界对住房价格是否合理，房 地产市场是否存在泡沫展开了激烈的讨论。特别是在2009年．住宅价格又出乎意料 的迅猛上涨，很多大城市2009年房价的年内涨幅达到4％以上，例如深圳更是高达 各界对“高房价”是～片讨伐声，阿会期间温家宝总理与广大网友在线交流时表态“我 有决心．本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持 在一个合理的价位。”但从目前的数据来看，各地住房价格并未如政府所愿应声下跌， 据国家统计局3月10日发布的数据，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格 同比上涨lO7％，环比上涨09％。在随后2010年3月12R由国务院发展研究中心 锻lk研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联台主办，搜房网独家承办的 2010第十届中国房地产发展年会上，又听到一些地产的巨头不同的声音，比如“要 完善『呆障房制度，打压房价是瞎折腾”．“房地产完全没有泡沫，商品房和穷人没有关 系”，“房地产问题就像青春痘．顺其白然就没问题”，“房地产是一锅夹生饭，政府不 能太多干预”等。目前对于房价问题，不仪仅是理论界