我国房地产价格影响因素和地形成机理得研究.pdfVIP

目录 目录 摘要 I Abstract III 第一章 绪论 1 1.1 研究背景 1 1.2 研究意义2 1.3 论文的研究目标与采用的研究方法和内容2 1.3.1 研究方法3 1.3.2 文章结构3 1.3.3 论文的创新与不足4 第二章 我国房地产市场发展的历史、现状与问题5 2.1 我国房地产市场发展的历史5 2.2 我国房地产市场现状以及目前存在的问题6 第三章 房地产价格理论 12 3.1 房地产价格 12 3.1.1 房地产的概念及特征 12 3.1.2 房地产价格决定理论 12 3.1.3 土地价格理论 13 3.2 房地产价格的构成理论 14 3.3 房地产供需决定理论 16 第四章 我国房地产价格影响因素研究 19 4.1 房地产价格影响因素的分类 19 4.2 需求因素分析21 4.3 土地市场因素分析26 4.4 租金的影响分析31 4.5 金融因素的影响分析34 4.6 其他的一些因素分析36 4.7 小结40 I 目录 第五章 对我国房地产市场的几点政策建议41 5.1 房地产政策类别和机理41 5.2 房地产政策建议44 主要参考文献：46 致 谢49 攻读学位期间公开发表论文50 II 绪论 第一章 绪论 1.1 研究背景 近年来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产价格节节攀升，房地产市场 逐步成为社会各界讨论的热点和焦点问题。政界、学界、商界及社会舆论都不约 而同地把房地产市场作为口诛笔伐的对象，几乎把房地产价格的飞速上涨作为社 会矛盾的万恶根源。民间甚至把房产、教育、医疗作为新的三座大山。虽然国家 采取了多种调控措施并制定相关政策来抑制房地产市场的过热发展,但这些措施 与政策手段对稳定我国房地产市场似乎没有太大的效果。 一方面，部分专家认为，“居者有其屋”是我们一直信奉的社会理想，但应 该认识到，中国人多地少，并且在发展中阶段，这个理想是很难实现的。其次， 由于1998年中国才开始房产市场化，短期内新建住宅很难满足长期压抑的需求。 例如，1998年以来，上海、北京每年新供应房子一直都在2000万到3000万平方米 之间，相当于年新增20万套左右，而上海和北京的常住户籍家庭都有500多万户， 即使不考虑外来购买力，每年新增加供应量也不到4%。这些热点城市实际上还有 大量外地和境外购买力，新增房产的供应量还不够满足当地收入水平进入前10% 行列的人群需求。所以他们认为目前价位在中国特定情况下很正常。 另一方面，住宅销售价格持续两位数的上涨，甚至超过了GDP的年增长率。 例如，统计部门发布的年终数据显示，2007年北京房屋销售价格比上年上涨 11.4%，涨幅高于上年2.6个百分点，其中商品住宅销售价格上涨12.8%，高于上 年3.2个百分点。同时，根据中国的房价收入比和发达国家的相比，远远高于发 达国家成熟市场均衡的水平。例如，中国的房价收入比已经超过10，而日本和美 国分别是4.5和3，而北京上海的16倍也远超过伦敦(6.9)、纽约(7.9)和首尔 (7.7)，因此部分专家认为国内房价已经超过了国内的经济水平。 究竟我国的房地产市场及房地产价格的现状是怎样的呢？是否出现了价格