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房地产需求预测方法研究【摘要】房地产行业作为影响到我们日常生活的新兴行业，一直受到各方面专家和学者的关注，所以本文针对目前我国房地产行业的现状进行分析，并对其未来的发展趋势进行了预测。 【关键词】房地产需求；预测分析；趋势发展 1 开展针对房地产需求与供给的分析预测的必要性 根据历年我国房地产行业发展的需求方面来分析：整体所呈现出来的价格弹性以及供给方面的价格弹性都不是十分的突出，同时根据相关的数据显示我们可以知道房地产整体层面的需求价格弹性以及供给层面的价格弹性都呈现出大于1的外在表现，有此我们可以得知：在现阶段，放低长行业的整体发展都是比较平稳的，同时其整体需求以及供给都不存在任何的瓶颈和弊端。同时我们也可以了解到一种情况，一旦房地产行业的整体需求价格弹性表现出大于供给价格弹性的时候，那么这种情况下就说明出现了供小于求的状况，在这种状况下就实现了房地产行业的整体价格主要是根据需求方面来最后决定的，所以，在这种情况下针对房地产的整体需求状况进行分析的话就是十分必要且关键的步骤。 2 分析房地产需求量的方法概述 影响房地产需求的要素主要集中在价格、地段、居民家庭收入、积蓄、金融、人口和家庭户数以及政府的住房政策等等，这是从消费的角度进行分析得出的结论，另外从国家政策方面进行分析的话，还包含有一些银行利率的波动、高空置率、低房租及高资本化率都会使得房地产整体的需求量发生相当大程度的变化。 但是从房地产需求量的分析方法来看，可以采用计量模型以及非计量模型的两种方式来确认，具体方法指的是首先要尝试寻找相应的计量模型，然后通过模型之间的对需求量的对比来进行相应的预测和分析。 2.1 常用的计量模型主要包括有以下三种： 2.1.1 第一种是趋势预测法，同时也可以称之为按照时间序列所开展的趋势预测法。根据一个特定时间段内商品住宅的需求变化状况，在此过程中重点分析并寻找房地产的需求量伴随着时间的变动而发生的变化趋势，从而最终实现对于在未来一个时间段内对于住宅需求量的整体预测。其中可以利用SPSS软件中的时间序列所对应的曲线估计方法来进行相应的预测。 一般来讲，因为住宅的销售量在很多时候会受到国家政策的影响而发生显著的变化，所以由此看来可以设法考虑引入一个相关的虚拟变量来逐渐地建立起相应的模型。如果在相关的政策发生了一定的变化是时候要取一个变量值，如果没有发生明显的政策变化的时候，则需要另外取一个变量值，通过这种情况的应用，可以发现引入政策在变动过程中的虚拟变量之后再进行相应的模型寻找，也没有办法找到具有代表性意义的模型函数。但是从本质上来讲，这种方法虽然效果不一定尽如人意，但是可行性还是很强的。 2.1.2 灰理论的方法预测。所谓的灰色预测指的就是针对那些同时含有已知信息和不确定信息的灰色系统开展的预测方法，从另外一个角度上讲指的也就是在针对在一定范围内发生了显著变化的同时还是和时间有关的灰色过程开展的持续性的跟预测。它的作用原理指的是通过针对那些相对原始的数据进行相应的生成处理，同时也最终实现了相应系统的变动规律，最终在此基础上建立起相应的预测模型。一旦该模型通过了相关方面的检验之后，就可以正式地用于预测系统的未来发展趋势。 2.1.3 回归性的分析预测法。所谓的回归性的分析预测法指的就是根据“自变量”的变动情况来进行相应的分析和预测，同时并根据“自变量”的变化情况来进一步确认“因变量”的变化方向和以及相应的进展程度，通过总结和分析发现：以需求量作为“因变量”来进行分析的话，所涉及到的影响因素包含有以下几个方面：人口增长、收入增长以及GDP的增长，这些情况的变化都会造成房地产市场的需求量同相应的影响因素之间所产生的一系列的变动以及相应的依存关系。从另外一个角度上讲，因为房地产的需求十分地复杂，所以如果单纯地利用SPSS软件来实现对于多元相性回归模型计算数据的寻找的话，就会发现在此种情况下找到的数据和实际数据相比，差距很大，所以这种方法也并不是十分科学的。 2.2 常用的非计量模型主要包含有以下两种 2.2.1 专家意见法，专家意见法相对较为简单便捷，具体指的就是寻找到一些在房地产的需求预测和研究方面的专家和学者，使其针对目前房地产市场的具体情况开展相应的分析，同时并据此提出相应的预测意见，而最终便可以针对上述专家提出的相应意见，经过科学的论证和研究，最终寻找到一个相对科学和高效的解决办法。这种办法理论上可行，但是在实现如何寻找到一个资深的专业学者则是相对较为困难的。 2.2.2 人口角度分析住宅需求。所谓的从人口角度出发来分析住宅的需求指的是在开展针对房地产的需求进行预测分析的时候，首先从人的角度出发，重点分析受到人口需求增加的面积、社会保障住宅的需求面积