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房地产项目开发过程中造价控制研究【摘要】在房地产项目管理中，如何进行有效的工程造价管理，并在确保工程质量的前提下，降低工程造价，是各房地产开发企业普遍关注的问题。建筑工程造价不仅与工程内容有关，还与建设地区的经济发展程度、建设者的管理和技术水平、国家和当地政府的政策等存在着密切的联系。 【关键词】房地产工程；施工管理；造价控制；影响因素；控制原则；控制措施 1 引语 经济的飞速发展和对基本建设的大量投资促使中国的房地产市场十分有必要对建设项目的工程造价进行全程监控。工程造价管理囊括的内容非常多而且工作带有很大的随机性，具体工程项目实施时有可能有许多意料之外的事情需要临时处理。仅凭投资的控制来防止工程造价管理中的意外事件发生十分不容易。所以，工程造价管理不仅需要社会各界深入接触，而且要求管理人员以崭新的视角看待工程项目造价的管理与控制问题。这个崭新的视角就是针对工程造价管理建立有规划、有目的的控制系统。 2 项目造价的控制对象及其特征 对房地产项目工程造价实施控制是房地产开发项目管理的核心内容之一，是开发商为开发项目的高效投资设立的一种控制系统。换种说法就是在工程项目开发的各个阶段，管理者通过实施造价控制将全部的成本限定在预算可承受的范围内，一旦发现任一环节有所偏离就必须及时改正，以达到人力、资金、物力的最大化使用，最终为房地产公司带来更大的经济收益、社会收益及环境效益。 房地产项目工程造价控制的特征: 2.1 整体性。工程造价的控制对象并不单一，单独研究工程项目的质量、进度、效率、工作额度或者是资源损耗中的任何一方面时，实施工程造价控制是没有意义的，必须将以上因素综合起来研究。 2.2 全面性。控制工程造价的过程必须同时实现对主体工程造价及全部子项目或者单项工程的费用控制，而不能对其中任意一方面有所偏颇。对主体工程造价要高度重视，对子项目控制亦不能轻视。 2.3 微观性。开发商通常采用将项目工程划分成一个个子项目，先控制一个子项目，逐渐控制整个子项目集合的办法以达到对整个工程项目费用消耗的控制。 3 项目造价控制的管理情况 3.1 开发单位经常对工程项目的前期工作——造价控制不够重视，反而在施工时期、工程结算时期投入大量精力，最终导致估算不足、概算不够、预算超额。 3.2 工程造价的初期工作——设计做的不好将为后期的施工和工程造价控制带来诸多不便。而实际项目开发中就存在着部分开发商不重视设计而引起设计图质量不过关、设计屡次更改的现象。 3.3 邀请招标、费率招标或者“议标”招标等房地产公司经常用来选定施工单位的办法并不完全符合规范，因而造成企业间的竞争普遍不充分，企业优势不能充分展发挥。 3.4 经营管理人员几乎没有意识与技术人员进行交流，造成工程造价控制的各个部分严重脱节，这些由于人为因素引起的投资不受控状态如果不能及时被发现并采取一定的措施，拖到施工结束则为时已晚。 3.5 系统化、标准化、规范化在项目控制中未能全面普及是工程造价存在的主要问题之一，比如：缺少科学合理的评价系统，企业很难找到符合自身的报价体系等等。随着经济的快速发展，企业间的竞争也越来越激烈，此时企业固有资源不允许有一丝浪费。浪费越多，企业的竞争力就越差。 3.6 合同管理存在薄弱环节。在签订合同过程中对结算条款不够明确或细化，实施时产生较多纠纷。 3.7 房价的快速发展掩盖了造价控制的重要性。在房价下行阶段，就暴露了造价管理的许多问题。 4 影响房地产项目工程造价的因素 4.1 政策法规类因素 国家与地方政府的主管部门一方面为基本建设制定了一系列的政策法规并且强制实行，目的是对其进行宏观控制与管理。另一方面，主管部门还为政策法规的有序实施设立了专门的职能管理机构，此机构具体负责对基建项目建设过程中的报批、审查、建设程序或成本预算等环节进行监督。通过职能部门的介入使基建实施的概预算编制、定额等符合国家和地方主管部门制定的相关法律法规。基本建设的每一个程序对人力、物力、财力的消耗都必须按照有关的政策法规实施，只有这样，国家的固定投资才能得到有效的控制。 4.2 区域性和市场性 房地产项目是建筑产品的一种，广泛存在于各种各样的地域空间，因此它所处地点的时间、空间、自然环境、社会因素或者市场氛围的不同造成其价格迥异。它的价值是由人力、材料、机器、财力及技术等方面共同决定的。比如：区域不一样，市场条件各异将会造成建设投入的成本不同。一个地区的建设条件好坏和当地的定额水平的高低直接决定了房地产项目的工程造价。 4.3 设计的影响 设计时期的造价控制是项目开发整个过程中的一个重要环节，直接决定着整个项目工程的造价。想的建设项目