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房地产市场及其政策探析【摘要】本文对我国房地产市场具有其他国家市场所不具备的一些特性进行分析，将其概括为五点，对房地产相关政策出台的意义作了简要阐述，并对房地产政策存在的问题作了说明，并在此基础上提出了相关的政策建议。 【关键词】房地产市场；房地产政策；政策建议 1 我国房地产市场概述 经过多年的发展，房地产产业已经成为推动我国经济发展的支柱产业之一，越来越受到人们的关注。随着土地使用制度和城镇住房制度改革的开展，我国房地产业得到了持续快速发展，对经济和社会发展的作用不断增大。一方面增加了国家和地方政府的财政收入，改善了城乡基础设施条件，另一方面也极大地改善了城市居民的居住条件，进而改变居民的思想观点。 近年来房地产价格持续攀升，其价格的增长速度大大的超出了国民经济的增长速度，这就使得预期房价会进一步上涨，导致人们对房地产的需求量上升。同时政府也一直试图以出台各项宏观政策的手段来调控房价使其符合当前的经济发展状况和国民能够承受的消费水准。总的来看对房地产市场的评价是从有轻微泡沫到局部泡沫到严重泡沫,从局部治理到全面治理。中央政府和有关部门出台一系列的政策，首先是中央银行连续出台提高按揭贷款首付比例、提高法定存款准备金率、取消优惠贷款利率、提高存贷款利率等政策，并派工作组检查基层银行的房地产信贷情况,同时税务部门开征房地产交易营业税和所得税,从需求的角度压缩购房需求。近年来房价的上涨的确有有效需求,一是伴随着人口机械增长的正常住房需求。二是政府改变城市面貌强制拆迁的刚性需求。三是居民改善居住条件的增量需求。但房地产供给的滞后性导致供需的不平衡引起价格上涨,不断上涨的房价已经足以改变人们的预期,为了防止房价继续上涨而造成货币贬值,于是提前购房也相应的大量出现,这两种需求也是有效需求,但具有非理性特点,有效需求突发增长极大推动了房地产市场的繁荣房价出现上升，中央政府看到房地产过热的苗头已开始威胁到整个宏观经济的安全,开始出台各项房地产政策来对房地产市场进行治理。 2 我国房地产产业的特殊性： 2.l 房地产产业是中国国民经济的支柱产业。由于房地产产业近年来持续保持较大增长幅度使该产业对我国国名经济贡献率显著提高，房地产的消费热点已形成，商品房市场需求旺盛. 2.2 中国房地产产业具有社会保障品的特殊属性。人们对住房的需求不仅与收入有关，即使是没有住房支付能力的低收入人群也对住房具有需求。我国的房地产具有商品的性质，但并不是一般的商品，在社会主义初级阶段，它具有很强的特殊性，它担负着解决老百姓的住房保障问题。 2.3 土地公有制制度是中国的特殊国情。这就要求公有机制与市场机制相结合。利用好公有制的条件，更好地进行配置资源，比其他国家更好地解决国民的住房保障问题，发挥土地的价值，是公有制的特殊要求。 2.4 房地产领域是中国社会诸多矛盾的聚焦点。如：积极的发展房地产产业与高度重视防止房地产产业“过热”的矛盾；解决老百姓住房与推进住房商品化之间的矛盾。等 2.5 推进房地产市场化与维护公共利益克服腐败的矛盾。房地产要引入市场机制，既要推进市场化，又要维护公共利益，目前社会矛盾集中反映在国有资产流失，造成人民群众与政府之间的矛盾，这不仅是经济问题，也是不能忽视的政治问题。 3 房地产政策出台的意义 由于我国房地产产业所存在的特殊性，决定了房地产政策调整的必要性和房地产政策的复杂性。中国房地产既要坚持公有制，又要通过市场配置资源，所以必需要有政策的引导和规范。 对房地产业产生影响的核心因素是房地产政策，只有针对性的制定房地产政策才能有效的化解上述矛盾，引导我国房地产业的健康发展，房地产业政策必须体现出这些特点，才能具有可行性和有效性。但是目前出台的房地产政策与对房地产市场和房地产业运行机理的认识存在着差距，从而导致房地产业和房地产市场具有政策缺陷、制度缺陷、机制缺陷和结构缺陷。 3.1我国房地产业的健康发展，需要房地产政策的规范和引导。目前我国房地产政策建设还处在初级阶段，住房政策不到位、不系统，偏离政策目标，使我国房地产产业所面临的一系列问题并没有得到根本解决。 3.2要是土地公有制制度在房地产产业的发展中起到积极作用需要政策的引导和规范。政策漏洞对于政府来说就意味着国有资产的流失，就意味着腐败。目前我国土地公有制实施政策制定不到位，未能体现出制度的优越性，其实施效果也未能达到预期。 3.3 解决房地产领域的诸多矛盾，需要政策的引导和规范，基于上述中国房地产业的特殊性，在这种特殊环境下，若没有配套的有效政策，将会使中国房地产的发展顾此失彼，很难在发展中从容解决各种矛盾，甚至无法引导市场的健康发展。 4 我国房地产政策存在的问题 4.1