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房地产开发企业并购现状及动因探究【摘 要】近年来房地产行业取得了飞速的发展，已经成为了国民经济的支柱产业之一，但整个房地产市场发展并不成熟，缺少大量做大做强的优秀企业，产业集中度不高，行业亟待整合。本文分析了目前房地产市场并购现状，动因，具有一定的实践意义。 【关键词】房地产企业并购；动因；现状 1.并购相关概念综述 并购的内涵包括两层意思，既兼并（Merger）和收购（Acqui- sition）。兼并又称吸收合并，指两家或者更多的独立企业，公司合并组成一家企业，通常由一家占优势的公司吸收一家或者多家公司。收购指一家企业用现金或者有价证券购买另一家企业的股票或者资产，以获得对该企业的全部资产或者某项资产的所有权、或对该企业的控制权。并购按照被并购企业与并购企业的关系可分为横向并购、纵向并购和混合并购。按是否公开的在交易所交易可分为协议收购和要约收购。按照并购的支付方式可以把并购分为现金收购、股票收购、综合证券式并购、杠杆并购、资产置换和抵押式兼并。 2.房地产企业并购现状 近年来我国房地产市场繁荣发展的同时，房地产企业也大幅度增加，从企业规模来看，虽然房地产企业实收资本总量在不断增加，但单个企业规模较小，行业集中度水平很低。 相关统计资料显示，根据2007年中国排名前十位的房地产企业的数据计算的CR10约为3.38%，西方发达国家平均为40%左右，有些国家甚至达到 80%，可见我国房地产市场的集中程度是很低的。适度垄断的垄断竞争形式的市场结构有利于整个行业的发展，集中程度过低的市场只会导致企业之间的无序竞争。行业内一部分优秀的大企业通过自身的资源优势并购一些小企业可以有效的改变这一格局，形成少数几家寡头企业引领市场和一部分中小企业有序竞争的寡头竞争市场格局。 2.1 大型房企频频出手并购 规模大的房地产企业市场整合能力较强，纷纷通过并购获得优势项目，不断提高自身的整合能力，促进了行业集中度的提高。2010年度房地产企业并购案例中，万科一年内就收购了24家房地产企业，平均每半个月就收购一家；金地在2010年也收购了13家公司。 2.2 房地产企业并购数量不断增加 房地产企业并购呈现不断增加的趋势。据国家统计局有关网站资料显示：2004年房地产行业发生并购21起，占并购案例总数的10.7%；2005年发生并购34起，占总数的17.3%；2006年发生并购25起，占总数的12.8%；2007年发生并购42起，占总数的21.4%；2008年发生并购74起，占总数的37.8%;2009年发生并购154起，占总数的25.4%；2010年生并购229起，占总数的15%。不断高涨的房企并购数量预示着房地产行业重新洗牌时间的到来，房地产企业渐入并购高峰期。 3.房地产企业并购动因分析 3.1 外部动因分析 3.1.1 宏观经济和政府相关政策的引导 受2008年经济危机的影响，政府收紧货币供给并且加大调控力度，股市更是一落千丈，“牛市融资，熊市并购”的道理正是如此，宏观经济周期性的波动为市场奠定了并购的基调。另外，政府出台的一系列房地产调控政策也起到了推波助澜的作用。实际上我国在90年代以前房地产市场并不活跃，直到国家允许土地使用权有偿转让的政策出台以后房地产市场才活跃起来。 1998年国家开始了住房制度改革，停止福利分房，推出公积金贷款和银行按揭贷款的商品房贷款政策。这一措施真正的改变了人们的住房消费观念，拉动了消费需求。这一时期房地产企业一时间迅猛增长，带来的市场混乱可想而知。 2002年5月国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌的形式出让”，这一政策使得房地产企业再也不能像以前一样与地方政府协议出让土地，大大提高了土地成本。一些资金实力不时那么雄厚的房企一时难以维计，实力雄厚的企业大量的选择以并购的方式进入土地三级市场以提高自身的土地储备。 2004年6月28日，国资委曾发出《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》,该通报规定中国建筑工程总公司、招商局集团、中国房地产开发集团、中国保利集团及华侨城集团被“钦点”为可以重组其他央企房地产资源的企业，鼓励央企重组房地产业务。 政府一系列的调控政策主要涉及土地供给、住房结构、房地产企业融资渠道等多个方面，这些举措大幅度提高了房地产开发企业的门槛，对并购活动具有导向作用。 3.1.2 资金链断裂导致企业难以维计 房地产企业属于资金密集型企业，非自有资金占比大，风险系数高。房地产行业近年来可以说是暴利行业，虽然在严厉的调控政策下房价并没有降的趋势，很多房地产企业还是出现了资金链断裂的情况。这也与很多房企粗放的经营方式有关，一